湖北省农村承包合同纠纷仲裁办法

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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现
在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义，而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序，房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成：
(1) 是在租赁合同成立时形成；
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成；
(3) 租赁合同登记备案时形成；
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为：
（1）租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间，理由是租赁合同成立时因合同尚未生效，合同对当事人不具有约束力，承租人的房屋承租权当然是未形成的；
（2）在租赁合同约定的生效条件具备时，承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的，对合同当事人是具有约束力的，而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力，所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件，因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”，而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
（3）那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理，通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益，《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序，但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力，从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度，但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊，而且规定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”，而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的，这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下，因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案，而具备了办理抵押登记的条件，从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护，这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会，是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定，对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定，该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租，这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位，本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件，至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案，让当事人去选择先抵押或先租赁，这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理，也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能，体现民法的意思自治和契约自由的原则。
（4）至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发，在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证，并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式，法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护，制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度，以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者：郝树亮（13911512034）
日期：2003年4月4日


河南省人大常委会


河南省城镇食品行业卫生管理暂行办法
河南省人大常委会



（1980年11月12日河南省第五届人民代表大会常务委员会第八次会议原则通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 食品行业卫生要求
第三章 食品卫生许可证
第四章 食品卫生监督
第五章 奖励与惩罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强食品行业卫生管理，提高食品的卫生质量，保障人民健康，促进四化建设，根据国务院颁发的《中华人民共和国食品卫生管理条例》，结合我省城镇的具体情况，特制定本办法。
第二条 凡生产、加工、储存、销售、收购、运输各种食品的全民、集体经营单位和个体经营摊贩，均属本办法的管理范围。本办法所称“食品”、“食品原料”、“食品添加剂”、“食品包装材料”的概念，与《中华人民共和国食品卫生管理条例》第二条的解释同。
第三条 食品经营单位或个人都应认真贯彻执行国家颁发的各项食品卫生法规，生产和经营的食品要符合国家卫生标准。

第二章 食品行业卫生要求
第四条 总的卫生要求：
（一）食品生产、经销单位及其主管部门都应设食品卫生检验设施的专门机构或专职人员负责食品卫生工作，建立健全食品卫生管理制度，做好食品卫生质量的检查监测，普及食品卫生科学知识，搞好本单位的食品卫生工作。
（二）食品作业场所和周围环境要保持清洁，方圆三十公尺以内不准建露天厕所和粪场。生产车间要光线充足、空气流通，地面、墙壁保持清洁，设更衣、洗手、工具洗刷消毒等设备。废水、废渣、废气应妥善处理，不得污染食品和环境。
（三）食品仓库要干净整洁，盛装容器应无毒害，生熟食品、原料与成品、半成品应分开存放。食品存放要离地、离墙，有防鼠、防蝇、防尘、冷藏等设备。严禁在食品仓库内存放腐败变质物品。
（四）食品从业人员每年要体检一次。患有痢疾、伤寒、传染性肝炎等消化道传染病者或健康带菌者，以及有活动性肺结核、化脓性或渗出性皮肤病的人员，均不得从事直接接触食品的工作。
（五）食品从业人员必须做到：工作前、大水便后洗手，勤剪指甲，勤洗澡、理发，勤洗换工作服。
（六）食品原料、食品添加剂和食品包装材料应符合卫生要求。
（七）饮用水质应符合国家卫生标准。
（八）凡接触直接入口食品的工具、容器、包装材料必须消毒。工作人员必须用手接触直接入口食品时，应事先洗手消毒。
第五条 食品生产、经销等行业，除应做到第四条外，还应分别达到下列卫生要求：
（一）饮食行业：
1、饮食行业应有原料保藏、加工、洗涤、烧煮、营业、消毒场所和足够的食具、工具。食具用后要洗净、消毒。消毒要有专用设备、专人负责。
2、食品原料或半成品应保证卫生质量，发现腐败变质或含毒有害的，应及时处理，不得销售。
3、生熟食品加工的用具、容器要分开。食品盛放应有防蝇、防尘设备。
（二）食品制造行业（包括生产罐头、酒类、乳制品、蛋制品、调味品、糕点、糖果、豆制品、酱腌菜等）：
1、食品生产应严格执行卫生操作规程，保证产品卫生质量。
2、凡生产罐头、酒类、乳制品、蛋制品、调味品、糕点、糖果等有包装的食品，要批批检验，合格出厂。直接入口的食品要妥善包装，出库时要装箱加盖，防止污染。食品的商标装潢要注明品名、产地、厂名、批号（或代用号）、生产日期等。

3、运输食品的工具、容器要专用，食品要遮盖。
4、凡出口转内销的各类食品，必须经过检验符合国家卫生标准，否则，不准投放市场。
（三）冷饮食品制、售业：
1、冷饮车间、门市部要清洁卫生。冷饮生产要有贮存成品的专用冷贮设备，设产品卫生检验室，做到产品批批检验，合格出厂。
2、凡超过四小时未能加工完的浆料，要重新消毒。未包装的成品，手不得直接接触。生产、销售液体饮料，应采取密封管道自流化。
3、生产工具、容器、餐具用前必须消毒。
4、冷饮销售人员，应随身携带健康合格证。盛装设备必须符合卫生要求。
（四）肉与肉制品行业：
1、屠宰加工车间要做到及时冲洗，定期消毒。生产、加工、销售单位，要有防蝇、冷藏设备。
2、肉食生产、销售单位，必须配备专职或兼职卫生检验人员，严格按照《肉品卫生检验规程》进行检验与处理，不合格不准出售。
3、屠宰、销售过程中，肉体要吊挂，肉品做到无毛、无血、无伤痕病灶、无污物、无有害腺体。
4、熟肉加工要烧熟煮透，生、熟要严格分开，成品要凉透。
烧、腊、卤制品，若添加食用色素时，应按国标ＧＢＮ50━━77执行。
5、运输烧卤熟肉制品，要有易清洗消毒、防蝇、防尘的专用容器。运输生、熟肉品，要有专用车辆和防止污染的设备，车辆用后要洗刷、消毒。
6、产、销熟肉制品，应严格进行卫生质量检验，合格者出厂、销售。熟肉存放，夏、秋季超过六小时，冬、春季超过一昼夜，必须回锅。
7、熟肉品销售，必须有防蝇、防尘设备，并做到货、款、分开。接触熟肉的工具、容器，使用前必须洗净、消毒。
8、肉食加工、出售单位，应有洗手、消毒设备。用具、食具用后要洗净、消毒，保持清洁。
（五）其他食品商店：
1、要有食品卫生检查制度，做到凡腐烂变质、有异味等不符合卫生要求的食品不进货、不销售。
2、食品阵列要整齐清洁，有防蝇、防尘、防鼠设备。出售直接入口的食品，禁用手拿。销售食品使用的工具、容器要经常洗刷、消毒，包装用纸（袋）要洁净。
3、产品进库后，要记录进货日期、数量，妥善保管。如超过保存日期，发现有霉烂变质或异常现象时，要会同卫生部门妥善处理。
（六）饮食摊贩：
1、禁止买卖霉烂变质和含毒有害食品。
2、销售直接入口食品，应有防尘、防蝇设备。
3、经营熟食应设有符合卫生要求的流动车（亭），并标明单位和经营人员。售货要用清洁工具夹取，用清洁纸包装，做到货、款分开。
4、经营饮食的流动摊贩，要备有充足的餐具和洗刷、消毒设备。
5、经营卤味品的摊贩，应按肉制品卫生要求进行管理。经营凉粉的摊贩，应按饮食业卫生要求进行管理。

第三章 食品卫生许可证
第六条 凡生产、经营各类食品的单位或个人，均需持主管部门介绍信，向当地卫生防疫站提出申请，经审查合格由市、县卫生局发给卫生许可证后，方准营业。
第七条 食品卫生许可证系无价证件，任何单位或个人不得转让、倒卖、伪造。凡不按规定擅自经营者，一经查出，视情节轻重，给予批评教育或经济制裁。
第八条 食品卫生许可证丢失、损坏者应随时申请补发。食品卫生许可证或临时卫生许可证的有效期限由当地卫生部门酌情确定。

第四章 食品卫生监督
第九条 各级卫生防疫站和市管会承担食品卫生监督管理工作，按照国家和各级政府颁发的食品卫生法规，对所辖区内的执行情况实行监督。
第十条 各级卫生防疫站有对本辖区各类食品实行卫生监督管理、技术指导、卫生质量监测的权力，有培训食品专业人员和食品从业职工，开展食品卫生科学研究，不断提高监督工作水平的责任。
第十一条 各级卫生防疫站和市管会应设食品卫生监督员，由县或相当县级卫生行政部门批准，发给卫生监督证，报同级人民政府备案。食品生产、经营单位应设食品卫生管理员，由本单位推荐，报卫生防疫站认可。
第十二条 食品卫生监督员有下列职责：
（一）按照国家和地方颁发的食品卫生法规、标准、管理办法等，对食品产、销部门进行卫生监督和管理。
（二）负责指导食品卫生管理，协助有关方面提高食品卫生质量，普及食品卫生科学知识。
（三）检查食品卫生状况和禁止生产、销售有碍人民健康的食品。
（四）对违犯卫生法令的单位和个人，有权提出处理意见，报告上级进行处理。对不符合卫生要求的流动摊贩，会同市场管理人员可以直接执行卫生罚款。
第十三条 各级食品生产、经营单位，应设食品卫生管理和检验机构，负责本单位的食品卫生质量管理检验，把好食品卫生质量关。
第十四条 食品经营单位购调外地食品，必须索取当地食品卫生合格证，无证食品不准在市场经销。调出的食品必须持有食品卫生合格证，才能交付交通、铁路等运输部门办理托运手续。
第十五条 新建、扩建、改建的食品企业（包括屠宰场、仓库），必须符合卫生要求。食品生产、经营和主管部门，应当通知卫生部门参加新建食品企业的设计审查和竣工验收。
第十六条 各级卫生防疫站根据工作需要，有权对所辖区的各类食品无偿抽样。抽样者应持有单位证明信件，开具收据，提供检验结果，注明产品名称、批号数量等，检验人员要签字负责。

第五章 奖励与惩罚
第十七条 凡认真执行国家和地方颁发的食品卫生法规作出显著成绩者，可给予精神或物质奖励。
第十八条 卫生部门、工商行政管理部门和食品生产、经营主管部门，对违犯本办法各项条款之一者，可按情节轻重给予如下处理：
（一）批评教育，限期改进。对经教育批评改进不力者，主管部门应扣发有关领导干部和职工当月奖金。
（二）停业整顿、限期改进。可视其停业整顿时间长短、责任大小扣发有关领导工资的百分之二十至五十及有关职工工资的百分之十至三十。同时，停发他们的当月奖金。
（三）对腐败变质、含毒的食品，应立即没收处理。
（四）对造成食物中毒、严重污染等重大事故的单位和个人，应负担受害者的医药费用，赔偿经济损失。其用款，属全民所有制的企业单位，应从企业基金中列支。对造成事故的单位负责人和职工，要并给予必要的经济制裁和行政处分，直至提请司法部门依法惩处。
（五）对违犯第四章第十四条、十五条规定者，不准运输、不准投产，不听劝阻者，可视情节轻重，给予适当的经济制裁。
第十九条 食品生产、经营单位的食品卫生管理员、检验员，应当积极地实事求是地对食品卫生质量进行检验和管理，领导应支持他们工作，尊重他们的合理意见。食品卫生管理员、检验员由于履行职责遭受单位领导阻挠、打击、刁难、迫害者，上级主管部门应给予有关领导以必要的
批评或处分。
第二十条 罚款处理应由当地工商行政管理部门发出《卫生罚款处理通知书》。被处理单位、个人接通知后，应按期将款交付工商行政管理部门。过期不交者，增加罚款百分之三十。对单位的罚款，由人民银行在单位帐户上按数扣交。个人罚款，由所在单位从本人工资中扣除，农民由
当事人或生产大队负责收交，报上级有关行政主管部门和银行备查。
第二十一条 执行罚款单位，要建立严格手续。罚款金额的百分之五十交当地财政，百分之二十留工商行政管理部门，百分之三十交当地爱委会办公室作为卫生奖励之用，不得任意挪用。

第六章 附 则
第二十二条 本办法在市、县以上的城镇中施行，对县城（市郊）以下的集贸市场、古庙会、物交会等经营的食品卫生管理，各地可参照本办法因地制宜地制定具体办法，加强食品卫生管理工作。
第二十三条 本办法自颁发之日起施行。
1981年1月9日



1980年12月19日