中关村科技园区社会团体管理办法

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《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？

第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。

总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


最高人民检察院


关于加强刑事抗诉工作的通知
1994年3月1日，最高人民检察院

各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院：
1993年，各地检察机关认真贯彻“严格执法，狠抓办案”的工作方针，积极开展刑事审判监督工作，依法提起刑事抗诉案件1879件，为维护国家法律的统一正确实施，保障判决、裁定的严肃性和公正性，发挥了作用。为了进一步做好刑事抗诉工作，现通知如下：
一、要把刑事抗诉工作作为检察机关强化法律监督职能，“严格执法、狠抓办案”的一项重要任务，突出重点，加强领导。在当前反腐败和严厉打击严重刑事犯罪斗争中，刑事抗诉工作的重点是有罪判无罪和重罪轻判的贪污贿赂犯罪大要案和严重危害社会治安的刑事犯罪案件及其他有重大影响的犯罪案件。对这些案件一审、二审的判决、裁定均应由承办案件的检察员专门审查并报告分管检察长，逐步完善分管检察长、承办案件检察员依法审查判决、裁定的工作制度。经检察委员会讨论决定抗诉时即报告上级、通报下级，做好出庭准备。
二、上诉程序的抗诉，务必在法定时限内提出，审判监督程序的抗诉也要在判决、裁定生效后及时提出。要加强对死刑案件抗诉工作的领导。地方各级人民检察院认为同级人民法院或上级人民法院终审判处死刑立即执行的案件确有错误，应当依法改判的，要在判决、裁定作出后，立即提请上级检察院按照审判监督程序提起抗诉并建议法院暂缓执行死刑。对终审判处死刑缓期二年执行的案件，省、自治区、直辖市人民检察院认为应当判处死刑立即执行的，要在接到判决、裁定书后，一个月内提请最高人民检察院审查，最高人民检察院将在两个月内审结，作出是否抗诉的决定。
三、依法抗诉，极为严肃。要规范抗诉工作，增强抗诉效力，进一步规范抗诉书的格式，下力气提高抗诉书的水平。抗诉书要明确指出原判决、裁定在事实认定、法律适用上的错误，载明抗诉的理由和根据，讲法讲理，以理服人。
四、依法承办案件，严格工作制度。提起抗诉或提请上级检察院抗诉的案件，必须是判决、裁定确有错误，抗诉理由充分，有抗诉必要的。审查案件时，应由检察员专人阅卷、刑检部门讨论提出意见，报检察长提请检察委员会讨论决定。为准确地掌握法院对案件的判处情况，及时进行抗诉工作，各级检察院应依法列席同级法院讨论重大、疑难案件的审判委员会会议。法院决定开庭审理的抗诉案件，同级检察院要选派业务素质好、有经验的检察员出庭；必要时，检察长应亲自出庭。
五、各地检察机关要及时总结开展刑事抗诉工作的经验，研究抗诉工作中的问题，及时向上级检察机关报告抗诉工作的重大情况和问题；上级检察院主管业务部门要加强对下级检察院抗诉工作的指导，不断完善刑事抗诉工作制度。
以上通知，希遵照执行。