蚌埠市人民政府办公室关于印发蚌埠市城市低收入家庭认定办法（试行）的通知

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关键词：程序正义　实体正义　正当程序　价值　

　　论文提要: “程序正义，是这样一种法律精神或者法律理念，即任何法律决定必须经过正当的程序，而这种程序的正当性体现为特定的主体根据法律规定和法律授权所作出的与程序有关的行为。”程序正义作为一种观念，早在13世纪就出现在英国普通法中，并在美国得到发展。程序正义的观念古典表述在英国是“自然正义”，在美国是“正当法律程序”。程序正义具有分化，“蒙眼布”，直观的公正，平等参与、对等沟通、充分交涉，鲜明的形式理性等特征。程序正义由对立面，决定者、信息和证据、对话、结果等要素构成。探讨程序正义的价值时，需要先探讨程序正义与实体正义的关系，对这一问题的探讨，实质是对程序正义是否具有独立价值的探讨。对于程序正义与实体正义的关系，笔者有以下四点意见：第一，程序的设置在很大程序上是为实体服务的，程序正义的实现是确保实体正义实现的前提，从这个层面讲，程序正义可以视为实体正义的工具。第二，在实现实体正义时，程序正义不同于一般情况下实体正义对各方利益的均等保护，更多地强调侧重保护。第三，实现程序正义是为了实现普遍的实体正义，一旦程序设立了，它就独立于个别实体而存在，具有独立的价值，就必须坚持程序正义优于实体正义的原则，否则实体正义无法保证。第四，程序正义在对于实体正义的工具性价值以外，还存在自身的价值。程序正义的价值，可以分为内在价值和外在价值。程序正义的内在价值即正当程序所固有的内在品质，而外在价值即正当程序对于社会的积极作用。如要实现程序正义的外在价值，则需要保证程序正义的内在价值得到实现。程序正义具有程序的参与性、裁判者的中立性、程序的对等性、程序的合理性、程序的及时性、程序的终结性以及程序的公开性等内在价值。程序正义的外在价值又可以分为原始外在价值和次生外在价值。程序正义原始外在价值指的是正当程序最原始最直接的目的和功能，而次生外在价值则是实现程序正义原始外在价值和程序正义不断发展过程中，所发现和产生的一些其他价值。程序正义的原始外在价值包括保障公民基本权利和最大限度地实现实体结果的公正性；而次生外在价值主要包括吸纳不满，树立司法公信力和树立规则意识，促进实现法治两个方面内容。

　　以下正文：

　　引言

　　笔者在司法实践部门工作了十几年，在刚入这个领域之初，恰逢我国提倡从传统的超职权主义向当事人主义转变的司法改革之时，而法学理论领域也兴起研究程序正义的热潮，一本谷口安平的《程序的正义与诉讼》让无数法律学子和实践者爱不释手，罗尔斯《正义论》中关于程序正义的分类也被不断转述，一时间程序正义是否有独立的价值，程序正义和实体正义到底是什么关系等等问题的争论不绝于耳。笔者是幸运的，深刻地感受着理论上的争论与觉醒，并且在实践中坚持践行着程序正义独立价值的理念。

　　好景不长，过分强调程序或者是简单地移植一些国外的做法，导致了实践中社会大众对于司法的不适应和不满，老百姓不理解应当国家和法院替民做主的事，怎们能让民众自己去办？怎么能让老百姓自己去找证据，自己进行辩论，甚至自己决定什么是案由？于是，出现了司法机关，主要是法院的自我感觉良好和社会大众评价不高的对立现象。此时，国家领导层适时出手，叫停了很多改革，提出了法官要多做审判延伸工作，应当进行“能动司法”的口号；同时随着社会矛盾的不断加剧，对法院提出了“应调则调，当判则判”的要求，进而提出了“调判结合，调解优先”的要求，以更进一步强调调解，努力实现“案结事了”的目标。于是，强化程序正义似乎不再是司法改革的方向，实践中各级法院开始绞尽脑汁创新工作机制，开展审判职能延伸，加强调解，该进社区的进社区，该下乡的下乡，法官又再次成为了“亲民的公仆”，一切工作以“了事”为目标，“摆平就是水平”成为很多领导的口头禅。应该说，反对机械地办案，提倡审判职能延伸是没错的；提倡调解，强调“案结事了”，把纠纷真正化解的要求也是正确的。但“爱好中庸”的国人往往喜欢从一个极端走向另一个极端，所谓矫枉过正，实践中出现了大量为“了事”而牺牲法律程序规定甚至实体法律规定的事情，这些现象的后果是这些年的涉诉信访高居不下，而且各地各种“无理缠访”“无理闹访”等非正常访频发，“信访不信法”从口号变成了一次次的实践。于是，各地法院纷纷成立“信访办”，花费大量人力、物力化解信访矛盾，以维护社会的和谐。笔者这里并非否定信访制度，在我国当前，老百姓应当有个意见和不满的输出渠道，但对法院生效裁判存在大量信访的现实不得不让人深思：人民法院裁判的权威到底在哪？人民法院作为国家审判机关其定纷止争的作用如何发挥？如果人民法院的生效裁判不具有“一锤定音”的作用，那整个国家正常的社会秩序如何维护？

　　此外，笔者在实践中经常接触对生效裁判不满的当事人，而经过复查这些当事人所反映案件的实体处理通常都并无不当，但当事人却感觉在审判程序中没有受到应有的尊重，诉讼权利没有得到充分保障，审判程序过于简单，裁判没有说理，因而认为裁判是不公正的。这不禁让笔者思考：如何减少当事人对结果公正案件的不公正感，从而息诉服判呢？

　　带着这些疑问，笔者开始思索，似乎找到了一点答案。愚认为加强对程序正义的重视，是将我国建设成为法治社会，增强司法权威，增加当事人服判息诉率，减少涉诉信访的重要一环。下面，笔者尝试对程序正义的含义、程序正义与实体正义的关系，以及程序正义的价值等几个基本问题进行粗浅的探讨。

　　一、什么是程序正义？

　　（一）关于法律程序。

　　探讨程序正义问题，首先要搞清楚什么是法律程序？现代汉语中“程序”一词有很多含义，包括机器的操作规程、电脑软件的设计程序、事项的展开过程和先后顺序等等， 包含着主体、时间、空间、顺序等基本要素。 关于什么是法律程序，我国学者一直以来没有给予明确和清晰的界定，大都仅仅是将法律区分为实体法和程序法，进而对程序法进行定义，如有的权威法理学书中所写“根据法律规定的内容的不同，又可称为主法和助法。实体法一般指规定主要权利和义务（或者权和职责）的法律，如民法、刑法。程序法一般是指保证权利和义务得以实施的程序的法律，如民事、刑事诉讼法。” 直到1993年，季卫东教授的文章对法律程序给出了较为清晰的定义，他认为“程序，从法律学的角度看，主要体现为按照一定的顺序、方式和手续来做出决定的相互关系。其普遍形态是：按照某种标准和条件整理争论点，公平地听取各方意见，在使当事人可以理解或认可的情况下作出决定。” 季卫东教授的这一定义被许多学者所赞同，被称为一经典定义。此后，我国学者不断开始加强程序法和程序正义等方面的研究，逐渐开始对法律程序给予明确的定义，如张文显教授主编的《法理学》认为“法律程序是指人们进行法律行为所必须遵循或履行的法定的时间与空间上的步骤和形式” ；谢晖教授则认为“现代法律体系中的法律程序是人们针对法律实体所设定的意思沟通的原则、过程和方式” ；孙笑侠教授表示“从法学角度来分析，程序是从事法律行为、作出某种决定的过程、方式和关系” ；陈瑞华教授指出“在法律科学中，‘程序’（process）一词则有其专门的含义，即指按照一定的顺序、程式和步骤制作法律决定的过程” ；徐亚文教授认为“法律程序应该就是：由法律规定的、特定主体为实现一定目的而对相应行为予以的时间和空间上的安排”，他认为行为的步骤、方式构成了空间的表现形式，行为的时限、顺序构成过年了时间表现形式。 笔者自知才疏学浅，不敢对法律程序下一个定义，斗胆认为上述学者对法律程序的定义基本上是从不同角度所做的，唯感觉徐亚文教授的定义相对比较全面，但如果加入季卫东教授的“关系”和谢晖教授的“意思沟通”则更能体现法律程序的内涵，因为“程序通过促进意见疏通、加强理性思考、扩大选择范围、排除外部干扰来保证决定的成立和正确性。”

　　（二）关于程序正义。

　　1、程序正义的起源。

　　程序正义作为一种观念，早在13世纪就出现在英国普通法中，并在美国得到发展。程序正义的观念古典表述在英国是“自然正义”，在美国是“正当法律程序”。程序正义最早可追溯到1215年英格兰《大宪章》，其第39条规定：“除非经由贵族法官的合法裁判或者根据当地法律”，不得对任何自由人实施监禁、剥夺财产、流放、杀害等惩罚。1355年英王爱德华三世颁布的一项律令规定：“任何人，无论其身份、地位状况如何，未经正当法律程序，不得予以逮捕、监禁、没收财产……或者处死。”上述两个法律文件被很多学者视为英美普通法中正当程序或程序正义的最早渊源。英国法律制度在发展早期就注重法律程序的传统，而注重法律程序的最集中的体现是对自然正义的严格遵守。自然正义是英国法治的核心概念，是法官据以控制公共行为及行政行为的基本程序原则。这一原则有两个基本要求：（1）任何人均不得担任自己案件的法官；（2）法官在制作裁判时应听取双方的陈述。

　　英国普通法上的程序正义观念在美国得到继承和发展。美国联邦宪法第五条和第十四条修正案均规定：“未经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或者财产。”美国的正当法律程序可分为“实体性正当程序”和“程序性正当程序”，前者是对联邦和各州立法权的一种宪法限制，它要求任何一项涉及剥夺公民生命、自由或者财产的法律不能是不合理的、任意的或者反复无常的，而应符合公平、正义、理性等基本理念；而后者则涉及法律实施的方法和过程，它要求用以解决利益争端的法律程序必须是公正、合理的。

　　2、罗尔斯的纯粹的程序正义。

　　在探讨程序正义的时候，不能不提及被奉为经典的罗尔斯《正义论》中纯粹的程序正义的概念。罗尔斯在论述社会分配时，提出了纯粹的程序正义的概念，并通过与完善的程序正义和不完善的程序正义两个概念的比较来理解纯粹的程序正义这一概念。完善的程序正义有两个特征：一是对什么是公平的分配有一个独立的标准，二是设计一个保证达到预期结果的程序是有可能的。为说明完善的程序正义，罗尔斯举了分蛋糕的例子：一些人要分一个蛋糕，假定公平的划分是人人平等的一份，什么样的程序将给出这一结果呢？我们把技术问题放在一边，明显的办法就是让一人来划分蛋糕并得到最后的一份，其他人都被允许在他之前拿。他将平等地划分这蛋糕，因为这样他才能确保自己得到可能有的最大的一份。不完善的程序正义的基本标志是：当有一种判断正确结果的独立标准时，却没有可以保证达到它的程序。罗尔斯将刑事审判作为不完善的程序正义的例子。他认为刑事审判期望的结果是只要被告犯有被控告的罪行，他就应当被宣判为有罪。但即便法律为仔细地遵循，过程被公正地引导，还是有可能达到错误的结果：一个无罪的人可能被判作有罪，一个有罪的人却可能逍遥法外。罗尔斯认为误判的不正义并非来自人的过错，而是因为某些情况的偶然结合挫败了法律规范的目的。

　　罗尔斯进而指出：与完善和不完善的程序正义相对照，在纯粹的程序正义中，不存在对正当结果的独立标准，而是存在一种正确的或公平的程序，这种程序若被人们恰当地遵守，其结果也会是正确的或公平的，无论它们可能会是一些什么样的结果。罗尔斯以赌博作为这种程序的例子。罗尔斯认为在公平机会原则保证的合作体系内，纯粹的程序正义具有巨大的实践优点，即在满足正义的要求时，它不再需要追溯无数的特殊环境和个人在不断改变着的相对地位。

　　虽然罗尔斯的程序正义并非限于法律程序，但罗尔斯关于程序正义，特别是关于纯粹的程序正义的分析，对法律领域的学者们产生了巨大影响，引起了人们对程序正义的关注。正如陈瑞华教授所言：“他的理论对人们的深刻启示在于，在对一种至少会使一部分人的权益受到有利或不利影响的活动或决定作出评价时，不能仅仅关注其结果的正当性，而且要看这种结果的形成过程或者结果据以形成的程序本身是否符合一些客观的正当性、合理性标准。”

　　3、程序正义的概念与特征。

　　我国虽然从上世纪九十年代开始，对程序正义进行了广泛的理论探讨，但至今关于什么是程序正义几乎没有人给予清晰的界定，目前对程序正义的还没有完整的理论体系。

　　有学者通过对比来理解程序正义，认为“相对于法律规范中体现的‘实体正义’，它强调的是法律适用中的操作规程的公平；相对于审判所达到的‘结果的正义’，它强调的是审判过程的严格和平等；相对于纠纷解决中情理与规则的综合平衡所追求的‘实质正义’，它所强调的是规则所体现的形式合理性。因此，‘程序正义’理念就是在不否认实质正义或实体正义的价值的同时，强调程序的优先，或者说是以程序为本位。” 笔者注意到赵旭东教授对程序正义给出了较为准确的定义，他指出：“程序正义，是这样一种法律精神或者法律理念，即任何法律决定必须经过正当的程序，而这种程序的正当性体现为特定的主体根据法律规定和法律授权所作出的与程序有关的行为。” 他进而对程序正义定义的基本含义进行的阐述：1．程序正义是一种法律精神或者法律理念，这是关于法律这种社会存在的一个全方位的判断；2．程序正义要求任何法律决定必须经过正当的程序，这里首先确定了程序之于决定的优先顺序；3．这一定义中强调了主体的行为，主要是考虑到在程序进行中主体的决定性作用；4．程序正义和程序的正当性密切相关，这里从表象的角度对程序的正当性作出了一种应然的概括，即程序的正当性体现为特定的主体根据法律规定和法律授权所作出的有关程序的行为；此外，在这一定义中并不排除法律程序之于实体正义的紧密联系。

　　从上面的介绍中，我们对程序正义的基本概念做了一个简单的了解，为进一步把握程序正义，下面介绍程序正义的几个基本特征 。一是分化。程序中的决定者不集中决定权，而是将决定权分解于程序的过程之中，通过角色分派体系来完成决定。程序参加者在角色就位后根据程序法的规定各司其职，互相配合又互相牵制。因此，程序法的内容是各种程序角色的程序性权利和义务。二是“蒙眼布”。正当程序通过设置“蒙眼布”来有意识地阻隔对结果、对法律外的目标过早的考虑和把握。这样可以防止恣意，同时确保了在结果未知状态下程序中的选择自由。三是直观的公正。直观的公正能够间接地支持结果的妥当性。正当程序要求“公正必须首先是被看得见的公正”，因为争端当事人对于争端解决过程公正性的关注常常不亚于对结果的关注。通常，只要是严格遵守正当程序的，其结果就应当被视为合乎正义的。四是平等参与，对等沟通，充分交涉。程序一般源于纠纷，而纠纷的本质是关于处理意见的矛盾，程序可以满足应付不同意见局面的要求。正当程序要求当事人参与地位的平等，发言机会的对等，进行充分的交涉。“程序就是交涉过程的制度化” ，当事人在程序中通过直接参与、充分表达、平等对话来进行讨论、辩驳、说服，从而得到合理的决定，在这一交涉过程中实现了程序的“反思性整合” 功能。五是鲜明的形式理性。程序中排除一切意气用事，所有的情绪、情节、情况都通过形式化、专门化的法言法语，凝结为程序中的论辩、推理、证明和决定。在审判程序的基本活动方式是条件优势，“它意味决定按照‘如果甲，那么乙’的思维形态进行。”

　　4、程序正义的构成要素

　　上文介绍了程序正义的起源、概念及特征等，为了更好地了解程序正义，我们来看看程序正义由哪些要素构成。孙笑侠先生认为现代程序必须具备五个要素：对立面，决定者、信息和证据、对话、结果。对立面是指存在复数的利益对立或竞争的主体；正当程序对于决定者最重要的要求是“中立性”；对于事项的决定者来说，足够的信息十分重要，不仅要求数量的多，还要符合多样化、合法化和公开化的质的要求；对话是程序主体之间达成合意而针对争论点所开展的意见交涉方式；结果是成年公序中产生的根据事实和正当理由作出的最终决定，结果在公布之时起具有强制力，既判力和自我约束力。 除了上述构成要素外，季卫东教授认为程序正义的结构部件还应当包括原则和两种“过去”的操作。他认为“现代程序坚持四项基本原则，即正当过程、中立性、条件优势、合理化”。他同时认为，“程序提供了一次重塑过去的机会。经过程序加工的过去才成为确定的过去。这意味着在程序中，事实上的过去和程序上的过去并存，并且发生着由前者向后者的转化。”

吉林省吉林市人大常委会


吉林市城镇国有土地有偿使用条例
吉林市人大常委会
吉林市人民代表大会常务委员会公告第95号


（吉林市第十二届人民代表大会委员会第21次会议于2000年9月27日通过，经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第20次会议于2000年11月24日批准）

第一章 总则
第一条 为了加强城镇国有土地管理，保护和合理利用土地，促进城市建设和社会经济发展，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。
第二条 凡本市城镇范围内国有土地的有偿使用和管理，均适用于本条例。
第三条 本市城镇范围内的国有土地，除国家机关办公用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地和安居工程、经济适用住房、集资合作建房、教师住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定可以批准划拨使用的以外，无论是新增建设用地，还是原有划拨土地，一律实行有偿使用。
第四条 市、县（市）土地行政主管部门统一主管辖区内的国有土地有偿使用工作，并依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止活动进行监督检查。
第五条 市、县（市）人民政府依据省人民政府公布的区域性指导地价，制定本行政区域内城镇基准地价和出让金、租金收取标准，并定期公布。
土地使用权出让金和租金全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。
第六条 通过出让或者租赁等方式依法取得的土地使用权在合同约定的使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。

第二章 国有土地使用权出让
第七条 土地使用权出让，是指市、县（市）人民政府将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由土地行政主管部门会同规划、建设管理和房产管理部门共同拟定方案，按审批权限报经批准后，由市或县（市）土地行政主管部门组织实施。
第九条 土地使用权出让，应签订出让合同。出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则，由市或县（市）土地行政主管部门与土地使用者签订。
第十条 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须通过出让方式取得土地使用权。
第十一条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
第十二条 土地使用权出让，采取招标、拍卖、协议方式进行。
对一、二级地段的土地使用权出让，必须采取招标、拍卖方式进行。
第十三条 招标出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门于截标前30日发布招标公告，公布出让地块的位置、面积、用途、使用年限、用地规划要求和招标的时间、地点及有关资料，或者直接向投标对象发出邀请招标通知书；
（二）投标者应在规定时间内投标；
（三）土地行政主管部门会同有关部门组成评标小组，对有效标书进行评审，决定中标者后，由土地行政主管部门向中标者和未中标者分别发出通知书；
（四）中标者接到中标通知书后15日内到土地行政主管部门签订土地使用权出让合同；
（五）中标者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十四条 拍卖出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门发布拍卖公告，公布出让地块的位置、面积、现状、使用年限、用途、用地规划要求和拍卖的时间、地点及报名时间、地点；
（二）参加竟买者，在规定的时间内持有效证件报名，索取“竟买须知”、“土地使用规则”等文件资料；
（三）土地行政主管部门按照拍卖文件要求对竟买者资格进行审查，符合条件的发给竟买资格证书和应价牌；
（四）由土地行政主管部门主持拍卖，并与土地使用权获得者当场签订出让合同并经公证，由土地使用者向土地行政主管部门支付土地使用权出让金总额20％的定金；
（五）土地使用权获得者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十五条 协议出让须按下列规定办理：
（一）土地使用者向土地行政主管部门提出书面用地申请，并递交有关资料证明和文件；
（二）土地行政主管部门对土地使用者提交的申请、文件等进行审查论证，并于15日内作出答复；
（三）土地行政主管部门与土地使用者协商达成协议后，双方签订土地使用权出让合同，并由土地使用者向土地行政主管部门预交土地使用权出让金总额20％的定金；
（四）土地使用者须按合同约定缴纳全部土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十六条 竞、投（买）者按规定招标、拍卖获得土地使用权的，凭签订的国有土地使用权出让合同向有关部门申办基建立项和房地产开发等有关手续。
第十七条 土地使用权招标成交后，中标者不按规定期限签订出让合同的，撤销中标资格。
土地使用者未按土地使用权出让合同约定的期限支付全部出让金的，出让土地使用权的土地行政主管部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十八条 土地使用权的出让金标准和底价，不得低于市、县（市）人民政府定期公布的基准地价。
第十九条 土地行政主管部门应按合同约定，提供已出让使用权的土地。未按合同约定提供土地的，土地使用者有权解除合同，并可依法请求违约赔偿。
土地使用者应按合同约定，开发、经营、利用土地。未按合同约定使用土地的，出让土地使用者的市或县（市）土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，须提出申请并经土地行政主管部门和城市规划部门批准，依照本条例重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十一条 土地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者及其地上建筑物、其他附着物所有权由政府无偿取得，土地使用者应在土地使用权出让届满后30日内到土地行政主管部门交回土地使用证，并到房产管理部门办理房产权的注销登记。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者可以申请续期，需要续期的，应在届满前6个月内，向出让方提出申请，并依据本条例的规定重新签订出让合同，支付出让金并办理登记手续。
第二十三条 对土地使用者依法取得的土地使用权，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可依据法律程序提前收回，对需要提前收回的，应在收回前由土地行政主管部门通知土地使用者，并根据土地使用者已使用土地的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
提前收回土地使用权的具体办法和补偿标准，由吉林市人民政府制定。

第三章 国有土地租赁
第二十四条 国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第二十五条 因发生土地转让、场地出租、企业改制、原划拨的经营性用地和改变土地用途后依法应有偿使用的，可实行租赁。
第二十六条 国有土地租赁，可采取招标、拍卖或者协议的方式。
第一、二级地段的土地使用权租赁，必须采取招标、拍卖的方式进行。
采取协议租赁国有土地的租金，不得低于租赁底价和政府公布的基准地价折算的最低租金标准。
第二十七条 国有土地租赁，可根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律、法规规定的同类用途土地出让的最高年限。
临时建筑用地的租赁期限不得超过规划批准期限。
第二十八条 租赁国有土地，应由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同，并按审批权限办理土地租赁审批手续，进行土地登记。
租赁合同应包括出租土地的市或县（市）土地管理部门、承租土地的土地使用者、租赁的用地位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和方式、土地租金标准调整的时间和幅度、出租土地的土地行政主管部门和承租土地的土地使用者的权利与义务等。
第二十九条 土地租金，自合同签订之日起，按合同约定计缴。
第三十条 因社会公共利益的需要，政府依照法律程序提前收回承租土地使用权的，应在收回前由土地行政主管部门以书面形式通知土地使用者，同时在租赁地块范围内进行公告，并对土地使用者给予相应补偿。
第三十一条 承租土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。土地使用者应提前60日提出申请，续签租赁合同；也可根据需要优先申请改办出让手续，改办出让的最高年限为法定出让最高年限减去已租赁的年限。
未申请续期或者申请续期未获批准的，承租土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由政府依法无偿收回，并可要求土地使用者拆除地上建筑物、其他附着物，恢复土地原状。
第三十二条 土地使用者未按合同约定使用土地，或未经土地行政主管部门同意转让转租，或不按合同约定交纳土地租金的，土地行政主管部门可解除合同，依法收回承租土地使用权。

第四章 土地使用权转让
第三十三条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第三十四条 土地使用权转让须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证书和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）通过出让方式取得的土地使用权，已投入的开发建设资金达到土地开发建设总金额的25％以上；通过租赁方式取得的土地使用权，按合的约定足额交纳租金。
第三十五条 土地使用权转让，须按下列规定办理：
（一）由转让人提出申请；
（二）由转让双方签订转让合同；
（三）转让双方在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记，由受让人交纳变更登记费，换领国有土地使用证。
第三十六条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同登记文件所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时（作为动产转让的除外），其使用范围内的土地使用权随之转让。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让或者租赁合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让或者租赁合同约定的土地用途的，依照本条例重新办理土地使用权出让或者租赁手续，相应调整土地使用权出让金或者租金。

第五章 土地使用权出租
第三十八条 土地使用权出租，是指土地使用者通过出让或者租赁方式取得土地使用权后，出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十九条 土地使用权出租须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资、开发、利用土地；
（四）按土地使用权出让或者租赁合同约定足额交纳土地使用权出让金或者租金。
第四十条 土地使用权出租须按下列规定办理：
（一）由出租人提出申请；
（二）由出租人与承租人签订出租合同；
（三）出租人与承租人在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权登记手续，领取他项权利证明书。
第四十一条 土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物随之出租；地上建筑物、其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第六章 土地使用权抵押
第四十二条 土地使用权抵押是指以土地出让、租赁或者转让方式取得土地使用权的土地使用者，作为债务人将土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押给债权人的债务担保行为。
第四十三条 土地使用权抵押须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让、租赁或者转让合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）抵押年限不得超过原出让、租赁或者转让合同约定的年限；
（四）抵押人必须履行土地使用权出让、租赁或者转让合同。
第四十四条 土地使用权抵押须按下列规定办理：
（一）由抵押人提出申请；
（二）由抵押双方签订抵押合同，并经公证机关公证；
（三）抵押合同签订后15日内，抵押双方持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、身份证件共同到土地行政主管部门办理土地使用权抵押登记。
第四十五条 土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十六条 抵押人到期未能履行债务或抵押期间宣告解散、破产或者抵押人死亡且无继承人的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
因处分抵押财产而取得土地使用权的，按本条例第三十五条规定办理。
第四十七条 抵押行为因债务清偿或者其他原因而终止，抵押人与抵押权人双方应在行为终止之日起15日内到房产管理部门和土地行政主管部门办理注销抵押的有关手续。未按期办理的，视为非法转让土地。

第七章 划拨土地使用权转为有偿使用的管理
第四十八条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式，依法无偿取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权必须经过出让、租赁、方可转让、出租、抵押。
第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须符合下列条件：
（一）土地使用者为公民、法人或者其他组织；
（二）持有国有土地使用证；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
（四）依照本条例的规定签订土地使用权出让或者租赁合同，向政府交付土地使用权出让金或者租金。
第五十条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的，按前条第四项补交出让金或者租金后，分别依照本条例第四章、第五章、第六章的规定办理。
转让划拨土地使用权的，经依法批准后由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金；出租划拨土地使用权的，经依法批准后由出租方办理出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。
未按上述规定办理手续的，房产管理部门不予办理房屋及地上建筑物、其他附着物交易手续。
第五十一条 经批准转让、出租、抵押划拨土地使用权，补交出让金的，可按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％；补交租金的，租金标准可按政府定期公布的划拨用地年租金标准执行。
第五十二条 以划拨土地使用权作价入股与其他单位或者个人联建房屋、兴办企业，以房屋作为条件与其他单位、个人合资、合作从事经营性活动、以及利用地上建筑物自营或者出租给他人从事经营性活动，须按本条例的规定补办土地使用权出让或者租赁手续，补交土地使用权出让金或者租金。
经营者应持国有土地使用证、平面位置图和工商营业执照等有关证件，到土地行政主管部门补办土地使用权出让或者租赁以及变更登记手续。
划拨土地使用权用于经营性用地，原土地使用权人与经营者为一体或无土地经济利益关系的，由经营者缴纳土地租金。
第五十三条 政府鼓励已取得划拨土地使用权的土地使用者，将闲置土地交还政府，由政府出让。政府可从出让所获收益中返给交还土地的土地使用者不高于60％的奖励。
第五十四条 因临时占用国有土地的，须到土地行政主管部门办理临时用地审批手续，领取临时用地许可证，并签订短期租赁合同，缴纳租金。未领取临时用地许可证、签订租赁合同的，工商部门不予办理营业执照。
第五十五条 因住宅买卖涉及划拨土地使用权转移的，购房者应到土地行政主管部门补办土地使用权出让手续，按不低于标定地价10％的标准补交出让金。未补办土地使用权出让手续的，房产管理部门不予办理房屋产权变更登记。
第五十六条 对以划拨方式取得土地使用权的城镇私有住宅用地，转让、出租、抵押或者改变用途，用于经营性用地的，应按本条例规定补办土地使用权出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。

第八章 法律责任
第五十七条 违反本条例规定，拒不办理土地登记或者变更登记手续的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。
第五十八条 违反本条例规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用城镇国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依法处罚，对违反土地利用总体规划的，限其拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以占用土地每平方米3元以上30元以下的罚款。
对非法占地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用城镇国有土地的，超越批准权限非法批准占用城镇国有土地的，或者违反本条例规定的程序批准使用城镇国有土地的，其批准文件无效，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法批准使用的城镇国有土地应收回，有关当事人在限其内拒不归还的，按非法占用土地论处。
第六十条 违反本条例规定，非转让城镇国有土地使用权的，对转让方没收非法所得，并处非法所得50％以下罚款；对受让方依据本条例规定按非法占用土地论处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 违反本条例规定，非法出租城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，可按该地年租金的5％－20％处以罚款。
第六十二条 违反本条例规定，非法抵押城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，对抵押双方处以抵押额的20％以下的罚款。
第六十三条 违反本条例规定，非法以城镇国有土地使用权作价出资（入股）的，依据本条例规定按非法转让城镇国有土地论处。
第六十四条 依法回收城镇国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下的罚款。
第六十五条 任何单位、个人拖延交纳按本条例规定处以罚款和收取规费的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期交纳；逾期不交纳的，可处以每日罚款总额3％和规费总额3‰的滞纳金。拒不缴纳的，申请人民法院强制执行。

第九章 附则
第六十六条 本条例由吉林市人大常委会负责解释。
第六十七条 本条例自发布之日起施行。


2000年12月14日