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解读与分析“最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 17:26:26  浏览:8080   来源:法律资料网
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解读与分析“最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)(法释〔2010〕9号)?”

阚凤军


  《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》已于2010年5月17日由最高人民法院审判委员会第1487次会议通过,现予公布,自2010年8月16日起施行。

  二○一○年八月五日

  为正确审理外商投资企业在设立、变更等过程中产生的纠纷案件,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等法律法规的规定,结合审判实践,制定本规定。

  第一条 当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同,依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的,自批准之日起生效;未经批准的,人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的,人民法院不予支持。

  前款所述合同因未经批准而被认定未生效的,不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。
  解读:本条第一款明确规定外商投资企业设立、变更过程中订立的合同如果未经审批机关批准,该合同是未生效合同,而不是无效合同。这一规定对外商投资各方影响非常大。问题的关键是合同虽已成立但未生效,此类合同在诉讼中应如何处理及裁决?此类合同中,合同各方能否按照合同的有关约定要求对方履行相应义务?因此,成立但未生效合同的法律处理非常关键,本解释并未就合同成立但未成效的后续处理等给予明确的意见,需要各地法院通过司法判例判断上述问题的处理思路。
  本条第二款规定未经审批而未生效合同,不影响当事人履行报批义务及为之而设定条款的效力,但问题是该未生效合同的其他条款履行义务是否会受到影响。比如,境外PE/VC投资在合同中约定的其他事项条款、其他违约条款等,是否亦应不受未生效合同的影响。我个人认为,既然认定该合同已成立,各方各方就应严格履行合同的各项义务,并承担合同约定的责任。需要注意的是,如果一方违反上述合同,是否能够按照已成立生效合同的处理原则,即要求另一方承担合同约定及法律规定的违约责任等,本司法解释亦未能回答此问题,需要后续继续关注。

  第二条 当事人就外商投资企业相关事项达成的补充协议对已获批准的合同不构成重大或实质性变更的,人民法院不应以未经外商投资企业审批机关批准为由认定该补充协议未生效。

  前款规定的重大或实质性变更包括注册资本、公司类型、经营范围、营业期限、股东认缴的出资额、出资方式的变更以及公司合并、公司分立、股权转让等。

  解读:本条第一款明确外商投资合同的变更或补充协议,只要该补充协议未构成对已批准合同的重大实质变更,该协议即应成立并生效。这一条规定可能为外商投资过程中,各方通过补充协议的方式就一些比较敏感的事项、或当地审批机构不是很认可的事项进行约定提供了条件。比如,现在某些地方审批机构对对赌协议的有关内容及约定不理解、不支持、不审批等,各方能够通过补充协议的形式进行处理,值得结合本条第二款的内容进行探讨。严格讲,公司对赌协议一旦启动,必然涉及到股权比例的调整,而上述事项必须经过审批机构的审批,否则,该协议仍然属于成立但未生效的的合同。

  第三条 人民法院在审理案件中,发现经外商投资企业审批机关批准的外商投资企业合同具有法律、行政法规规定的无效情形的,应当认定合同无效;该合同具有法律、行政法规规定的可撤销情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。
  解释:本条规定的通过司法审判权来改变行政机关的审批结果,这一规定非常必要。一方面,企业在报批过程中可能隐瞒有关事实,而审批机关仅能基于有限信息和资料进行审核,这样很容易造成审批基础信息与合资事项的真实信息严重背离。法院可以通过各方提供的充分信息、调查取证等方式最大限度还原事实。另一方面,如果法院不直接就合同的效力进行认定,转而要求行政机关进行认定,鉴于行政机关专业的局限性、调查权利的途径有限性及缺乏法律的可依据性等,行政审批机关无法就审批的效力做出决定。因此,上述规定,将加快有关争议的解决与处理。
  其次,本条规定的依据应该是合同法52、53条关于合同无效及合同撤销的有关规定。因此,如果一方试图通过上述规定维护自己的权益,需要注意法律关于权利行使时间方面的限制。

  第四条 外商投资企业合同约定一方当事人以需要办理权属变更登记的标的物出资或者提供合作条件,标的物已交付外商投资企业实际使用,且负有办理权属变更登记义务的一方当事人在人民法院指定的合理期限内完成了登记的,人民法院应当认定该方当事人履行了出资或者提供合作条件的义务。外商投资企业或其股东以该方当事人未履行出资义务为由主张该方当事人不享有股东权益的,人民法院不予支持。

  外商投资企业或其股东举证证明该方当事人因迟延办理权属变更登记给外商投资企业造成损失并请求赔偿的,人民法院应予支持。
  解读:本条第一款规定外商出资义务的履行与办理,规定外国投资者股东享有股东权利的两个条件:1、标的物已交付外商投资企业实际使用;2、 办理全书等级义务的一方当事人在人民法院指定的合理期限内完成等级。我个人认为第二个条件不是很合理,事实上只要外商满足第一条,而且该标的物符合中国验资的有关要求且处于可验资状态即应认定外商完成出资。如果该出资因其他股东或外商投资企业的原因导致出资瑕疵,这种后果应该由负有办理相关事项的股东或外商企业承担。另外,如果外国投资者出资满足本条规定,他方不能就外商享有的股东权益提出质疑。事实上,的确发生过类似案例,相关股东及外商投资企业认为外国投资者因出资瑕疵等原因而认定外国投资者未能成为合法股东,进而否定其股东权益。因此,投资者需要关注该条的有关规定,并在合资协议等就出资,特别是实物出资等问题进行详细约定、明确步骤、确定各方的违约责任等。

  第五条 外商投资企业股权转让合同成立后,转让方和外商投资企业不履行报批义务,经受让方催告后在合理的期限内仍未履行,受让方请求解除合同并由转让方返还其已支付的转让款、赔偿因未履行报批义务而造成的实际损失的,人民法院应予支持。
  解读:本条规定股权转让的有关报批义务,这里需要注意的本条事实规定了转让方及外商投资企业为报批义务方,但并没有界定两者在报批过程中的角色。我个人认为报批的主体或牵头方应该是外商投资企业,转让方为配合方。事实上,实践操作中上述事项基本上由合资企业人员进行报批,其他股东符合配合提供有关必备的文件。
  本条后半部分规定经受让方催告仍未履行,受让方可以解除合同并要求对方赔偿因此造成的实际损失。这里面需要关注两个问题,一是赔偿主体、二是实际损失的界定。关于赔偿主题,我个人认为如果转让方按照合资公司及审批机构的要求提供了有关资料、文件等,应该视为履行报批义务,在这种情况下,外商投资企业应该承担赔偿义务;反之,如果因转让方的原因导致无法报批,则赔偿义务主体应该为转让方;如果因两者的共同原因导致未能报批,应由两者承担共同连带责任。关于实际损失界定,我个人认为需要考虑一下几个问题:1、如果受让方为外国投资者,其股权转让对价已按照外管局的有关规定汇付至中国境内账户,后因转让方及外商投资企业的原因导致上述货币重新汇出境外,此过程的汇率损失是否为实际损失?2、股权转让合同签订后至合同正式解除期间,外商投资企业实现的利润是否为外商投资企业的实际损失?3、外方为实现收购而进行的尽职调查发生的法律、财务费用等及为项目发生其他差旅费开支等,是否构成实际损失?我个人认为上述损失,至少部分损失应该认定为实际损失。否则,如果实际赔偿义务或责任过轻,将导致他方滥用权力,损害其他人利益。当然,最好的方式由各方就相关事项的违约责任进行约定,明确损失的计算方法与范围等。

  第六条 外商投资企业股权转让合同成立后,转让方和外商投资企业不履行报批义务,受让方以转让方为被告、以外商投资企业为第三人提起诉讼,请求转让方与外商投资企业在一定期限内共同履行报批义务的,人民法院应予支持。受让方同时请求在转让方和外商投资企业于生效判决确定的期限内不履行报批义务时自行报批的,人民法院应予支持。

  转让方和外商投资企业拒不根据人民法院生效判决确定的期限履行报批义务,受让方另行起诉,请求解除合同并赔偿损失的,人民法院应予支持。赔偿损失的范围可以包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。
  解读:本条是关于转让方和外商投资企业拒不执行法院判决的规定,明确此种情况下,赔偿损失包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。如果比较本条与第五条之规定,似乎可能得出结论,如果转让方及外商投资企业没有履行报批义务但尚未经法院判决的情况下,如果受让方选择解除合同,其可能仅能获得实际损失的赔偿,而结合本条的规定,该实际损失应该不包括股权的差价、股权收益及其他合理损失。暂且不论第五条规定的合理性,本条的损失如何界定及是否具有可操作性等值得关注。1、股权的差价,如何计算、如何选定差价的计算基数等都不得而知;2、股权收益,理论上应该可以根据财务报表等进行评价,但完成该证明责任可能比较周折。建议在股权转让合同中明确约定股权收益的评估方式、计算方式、第三方查验结论等;3、其他合理损失,此部分的范围及最终认定也将实质影响受让方的利益,如第五条解读所提示,收购方聘请的第三方机构的费用、项目人员合理支出等是否属于合理损失等,需要今后法院的判例找到参考依据。

  第七条 转让方、外商投资企业或者受让方根据本规定第六条第一款的规定就外商投资企业股权转让合同报批,未获外商投资企业审批机关批准,受让方另行起诉,请求转让方返还其已支付的转让款的,人民法院应予支持。受让方请求转让方赔偿因此造成的损失的,人民法院应根据转让方是否存在过错以及过错大小认定其是否承担赔偿责任及具体赔偿数额。
解读:本条主要规定各方因审批机关的原因导致项目无法获得报批后的相关事宜的处理。我个人认为如果有关项目对有关各方影响重大,不能排除各方通过行政诉讼的方式取得项目审批。因此,审批机关后续行政审批的合法性、合理性及执法能力与水平可能需要进一步提高。

  第八条 外商投资企业股权转让合同约定受让方支付转让款后转让方才办理报批手续,受让方未支付股权转让款,经转让方催告后在合理的期限内仍未履行,转让方请求解除合同并赔偿因迟延履行而造成的实际损失的,人民法院应予支持。
  解读:本条需要关注的是转让方有权要求受让方赔偿实际损失的具体界定,该实际损失基本与第六条、第七条解读的内容一致。
  第九条 外商投资企业股权转让合同成立后,受让方未支付股权转让款,转让方和外商投资企业亦未履行报批义务,转让方请求受让方支付股权转让款的,人民法院应当中止审理,指令转让方在一定期限内办理报批手续。该股权转让合同获得外商投资企业审批机关批准的,对转让方关于支付转让款的诉讼请求,人民法院应予支持。
  解读:本条实际规定转让方与受让方未就转让价款的支付及审批顺序进行约定的情况下,转让方如要求受让方支付股权转让款,人民法院将要求转让方先履行报批义务,也就是说报批义务的履行成为转让方要求转让方支付股权转让款的前提。这一规定有其合理性,但必须指出完成报批义务并非转让方单方面所能完成,它需要外商投资企业及受让方的配合方能完成。因此,如果因其他两方原因导致无法报批,则法院应该判令受让方支付股权转让款。当然,这一系列操做需要书面化,证据化。
  第十条 外商投资企业股权转让合同成立后,受让方已实际参与外商投资企业的经营管理并获取收益,但合同未获外商投资企业审批机关批准,转让方请求受让方退出外商投资企业的经营管理并将受让方因实际参与经营管理而获得的收益在扣除相关成本费用后支付给转让方的,人民法院应予支持。
  解读:本条规定只要合同未获审批机关批准,即使受让方已实际参与外商投资企业的管理并获得收益,该受让方仍需要退出外商投资企业并返还扣除成本费用后的收益。本规定并没有区分导致无法通过审批的原因,即如果因为转让方的原因、受让方的原因、外商投资企业的原因等,不同的原因对于上述事项的处理应该有所差异。当然,有关各方可以通过本规定的其他条款处理。
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宜宾市人民政府关于印发《宜宾市知名商标认定和管理办法》的通知

四川省宜宾市人民政府


宜府发〔2006〕37号

宜宾市人民政府关于印发《宜宾市知名商标认定和管理办法》的通知

各区县人民政府,市政府各部门,市属以上企事业单位:
《宜宾市知名商标认定和管理办法》已经8月14日市政府第58次常务会议审议通过,现予印发实施。


二OO六年八月十八日


宜宾市知名商标认定和管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范宜宾市知名商标认定工作,切实保护知名商标所有人和消费者的合法权益,维护市场经济秩序,促进全市经济发展,根据《中华人民共和国商标法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的知名商标,是指在本市享有较高知名度和信誉度,为公众所知晓,有一定市场占有率,并依照本办法予以认定的注册商标。
第三条 宜宾市工商行政管理局负责组织宜宾市知名商标的认定和管理工作。各区县工商行政管理局负责辖区内知名商标的推荐和管理工作。
有关行政管理部门和行业协会、消费者权益保护组织应当在职责范围内,配合工商行政管理部门做好宜宾市知名商标的认定和保护工作。
第四条 宜宾市知名商标的认定遵循公正、公平、公开以及自愿申请认定的原则。

第二章 条 件

第五条 申请认定宜宾市知名商标应当符合下列条件:
(一)申请人的住所在本市行政区域内,并且是依法成立的企业、事业单位、社会团体、个体工商户及自然人;
(二)申请人为注册商标所有人或者经注册商标所有人许可使用并授权申请的自然人、法人或其他组织;
(三)使用该商标的商品或服务在同行业同类同档商品或服务中质量优良,并能保持相对稳定,产值、销售额、利润、纳税、市场占有率等主要经济指标在全市同行业中名列前茅;
(四)商标所指商品为申请人合法的经营范围,商品的生产销售符合国家有关法律法规和行业、技术等政策规定,不属国家限制生产或淘汰的产品;
(五)申请人有较强的商标意识,在一定范围内开展了一定规模的商标宣传活动,宣传覆盖地域较大;
(六)申请人有严格的商标使用、管理制度和保护措施;
(七)申请人近3年无故意侵犯他人注册商标专用权的违法行为。

第三章 程 序

第六条 宜宾市知名商标的认定由商标权利人向工商行政管理部门提出认定申请,并提交下列文件和材料:
(一)《营业执照》复印件或法定机关确认的身份证件;
(二)《商标注册证》复印件;
(三)宜宾市知名商标认定申请书;
(四)使用该商标的商品或服务近3年的产量、质量、销售额(营业额)、纳税、利润、市场占有率等主要经济指标及在同行业同类同档中排位情况;
(五)该商标广告发布与宣传及参与公益活动等方面的情况;
(六)商标权利人的商标使用、管理制度和自我保护情况。
第七条 商标所有人认为其注册商标符合宜宾市知名商标
认定申请条件,可以向所在市、区县工商行政管理局提出申请(在
市工商行政管理局登记的企业直接向市工商行政管理局提出申请),填写《宜宾市知名商标认定申请书》,并提供近3年来其商标符合本办法第六条条件的证明材料。
第八条 区县工商行政管理局根据宜宾市知名商标认定条件,对申请人提供的资料进行初审,并在30个工作日内完成初审,符合条件的,签署意见后向市工商行政管理局推荐。不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由;申请材料需要补正的,书面通知申请人限期补正;逾期不补正的,视为放弃申请。
依据本办法第七条的相关规定直接向市工商行政管理局申请的,由市工商行政管理局审查。符合条件的,提交市知名商标认定委员会评审;不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由。
第九条 市工商行政管理局收到区县工商行政管理局推荐的宜宾市知名商标认定申请,以及相关申请认定资料,或者按本办法第七条的相关规定,直接受理的宜宾市知名商标认定申请后,对申请人所提供资料的真实性、合法性、准确性进行审查、核实,并提出审核意见。
审核中应当征求有关行政管理部门、行业协会、消费者权益保护组织的意见,也可以委托有关组织进行调查。有关部门、行业协会、消费者权益保护组织应当如实向工商行政管理部门提供书面意见。
第十条 市工商行政管理局组织设立宜宾市知名商标认定委员会。宜宾市知名商标认定委员会对宜宾市知名商标进行评审认定。
市知名商标认定委员会由市级有关行政管理部门和有关行
业管理部门、行业协会、消费者权益保护组织等有关人员组成。宜宾市知名商标认定委员会人数13至17人,按单数确定。
宜宾市知名商标认定委员会办事机构设在宜宾市工商行政管理局内。
第十一条 认定宜宾市知名商标必须有五分之四以上委员出席,并经出席会议的三分之二以上委员表决同意,方可生效。
第十二条 认定委员会委员不得委托他人代为出席会议,不得委托他人投票表决。
第十三条 被认定的宜宾市知名商标,由市工商行政管理局报市政府批准并在有关媒体上予以公告。
第十四条 宜宾市知名商标有效期为3年,自公告之日起计算。有效期满前3个月或者因特殊原因在有效期满后的3个月内,宜宾市知名商标所有人可以向市工商行政管理局申请续展。符合宜宾市知名商标条件的,市工商行政管理局予以确认并公告,每次续展有效期为3年,逾期未申请续展或经审查不符合条件的,该知名商标失效。

第四章 保护和管理

第十五条 经市政府批准的市知名商标,由市工商行政管理局发给《宜宾市知名商标证书》。
第十六条 他人不得将与宜宾市知名商标相同或者近似文字作为企业名称或者字号使用;他人不得将与宜宾市知名商标所有人的企业名称或者字号相同或近似的文字作为企业名称或者字号以及未注册商标使用。
宜宾市知名商标权利人认为其商标或企业名称被他人混淆,引起公众误认的,可以请求市工商行政管理局依法保护其商标或变更他人企业名称,但他人商标注册或企业名称登记在先的除外。
第十七条 宜宾市知名商标所有人可以在其核定使用的商品及其包装、装潢、说明书、业务函件或者广告宣传、展览以及其他业务活动中使用“宜宾市知名商标”字样。
宜宾市知名商标的商品在本市范围内视同“知名商品”。
第十八条 未经市知名商标认定委员会认定,任何单位和个人不得使用“宜宾市知名商标”字样。
第十九条 宜宾市知名商标权利人应当加强对商标的管理和自我保护,提高产品或服务质量,维护消费者的合法权益,维护宜宾市知名商标声誉。
第二十条 宜宾市知名商标所有人依法许可他人使用其知名商标,应当自商标许可合同签订之日起30日内报市工商行政管理局备案;宜宾市知名商标所有人变更其注册人名称、地址或者其他注册事项的,应当自变更登记之日起30日内报市工商行政管理局备案。
第二十一条 宜宾市知名商标在同类商品中受到以下保护:
(一)他人不得将与宜宾市知名商标相同或近似的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合,以及上述要素的组合作为商品的名称、包装、装潢使用或者作为未注册商标使用,误导公众;
(二)他人不得擅自使用宜宾市知名商标相应商品所特有的名称、包装、装潢或者与其近似的名称、包装、装潢,并足以造成误认。
第二十二条 在非类似商品上,将与他人知名商标相同或近
似的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合,以及其要素的组合作为商品的名称、包装、装潢或作为未注册商标使用,且会暗示该商品与知名商标所有人存在某种联系,从而使知名商标所有人权益受到损害的,知名商标所有人可以在知道或应当知道其权益受到损害之日起2年内,请求工商行政管理部门予以制止。
第二十三条 有下列情形之一的,由宜宾市知名商标认定委员会撤销其宜宾市知名商标资格,并予以公告:
(一)以提供虚假文件、材料等欺骗手段取得宜宾市知名商标的;
(二)在有效期内不符合本条例第五条(三)(五)(六)项条件的;
(三)超越该知名商标核定的商品使用范围,责令其限期改正而拒不改正的;
(四)滥施许可,变相买卖商标标识的;
(五)违反《中华人民共和国商标法》及相关规定的。
第二十四条 各级工商行政管理部门应当加强对宜宾市知名商标的管理,建立、健全管理制度和档案,监督检查宜宾市知名商标的使用、保护情况,查处损害宜宾市知名商标的侵权行为。
第二十五条 宜宾市知名商标所有人依法转让宜宾市知名商标的,该商标的宜宾市知名商标资格应当按本办法规定重新认定。
第二十六条 宜宾市知名商标的商标注册有效期满10年,未办理续展手续,注册商标被注销的,其知名商标资格自动消失。
第二十七条 宜宾市知名商标认定委员会及相关人员,在宜
宾市知名商标认定和保护工作中,应当自觉遵守职业道德规范和廉政的规定,对徇私舞弊、以权谋私的依照有关规定予以处理。

第五章 附 则

第二十八条 申请认定“四川省著名商标”的,由宜宾市工商行政管理局在“宜宾市知名商标”中择优推荐。
第二十九条 本办法中有关商品商标的规定,适用于服务商标、证明商标和集体商标。
第三十条 本办法由宜宾市工商行政管理局负责解释。
第三十一条 本办法自公布之日起30日后施行。





宜宾市知名商标认定(再认定)申请表






申请商标

申请人(章戳)


年 月 日



申请认定(再认定)宜宾市知名商标应提交以下文件:
1、《宜宾市知名商标认定(再认定)申请表》;
2、申请认定(再认定)报告;
3、区县工商局的推荐报告;
4、申请人的营业执照或事业法人、社团法人证书复印件(加盖发证机关印章);
5、商标注册证(复印件);
6、商标所指代商品的产量、销售额、利润、纳税等主要经济指标;
7、商标所指代商品的质量及有关市场信誉和知名度的证明文件;
8、商标广告宣传及投入广告覆盖的证明文件(广告宣传费或广告宣传合同等);
9、商标使用、管理、保护制度及实施情况;
以上资料装订成册,一式一份。


宜宾市工商行政管理局制表

广元市人民政府关于印发广元市经济适用住房管理试行办法的通知

四川省广元市人民政府


广府发〔2004〕38号

广元市人民政府关于印发广元市经济适用住房管理试行办法的通知 


各县、区人民政府,市级各部门,市经济开发区各管委会:
  《广元市经济适用住房管理试行办法》已经市政府同意,现印发你们,请遵照执行。
                 二○○四年十一月二十日

广元市经济适用住房管理试行办法 

            第一章 总  则
  第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,根据国家和省政府的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。 
  第三条 在广元市中心城区规划区范围内从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。 
  第四条 发展经济适用住房坚持“在国家宏观政策指导下,各地区因地制宜、分别决策”的原则。
  第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
  第六条 根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,并负责组织实施。 
  第七条 市建设行政主管部门负责全市经济适用住房指导、监督工作,履行经济适用住房行政主管部门职责,市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)负责具体实施工作,同时负责市中心城区、规划区内经济适用住房的具体管理工作。
市发展计划、国土资源、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工,负责经济适用住房有关工作。 
  第八条 有关部门应根据市场需求对中心城区、规划区内进行分析和预测,编制本地区经济适用住房发展规划,报市政府审定。 
  市建设行政主管部门会同发展计划、国土行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。 
  第九条 市发展计划行政主管部门会同建设、国土行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划,用于经济适用住房建设的行政划拨用地原则在当年住房建设用地的20%内安排。 
  中央和省企事业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,统一管理。 
             第二章 优惠政策 
  第十条 经济适用住房建设用地,按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,实行行政划拨方式供应。
严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。 
  第十一条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。
第十二条 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
  第十三条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号)规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不得上浮。
凡符合住房公积金贷款条件的,可向住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
              第三章 开发建设 
  第十四条 经济适用住房严格控制为中小套型,中套住房面积控制在80—110平方米左右,小套住房面积控制在60—80平方米左右(不含公摊面积)。经济适用住房的户型面积可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。
  第十五条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案。
  第十六条 经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。
  第十七条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则,实行项目法人招标。
  第十八条 参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。 
  第十九条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
  建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并承担保修责任。
           第四章 价格的确定和公示 
  第二十条 确定经济适用住房的销售价格以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度按照《经济适用房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)的规定确定;经济适用住房的租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。 
  经济适用住房销售和出租价格确定后或有调整时均应向社会公示。 
  第二十一条 经济适用住房销售实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格行政主管部门将依法进行监督管理。 
  第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格行政主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。 
              第五章 交易和售后管理 
  第二十三条 市建设行政主管部门应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素,规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准,报市政府批准后,并向社会公布。
  第二十四条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房: 
  (一)在市中心城区、规划区内有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员);
  (二)无房或现住房面积低于人均29平方米的住房困难家庭;
  (三)家庭年工资收入2万元以下的。 
  第二十五条申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及政府规定的其他证明等材料,向市房改办提出申请。 
  第二十六条 市房改办在受理申请后10个工作日内完成审查。符合条件的,应当公示。公示后有投诉的,由市房改办会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,在经济适用住房申请表上签署审查意见,并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。 
  第二十七条 符合条件的家庭,可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;购买面积超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人补交与同类商品房的差价。
  第二十八条 居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。 
  第二十九条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一年后,方可按市场价上市出售;出售时,按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%向政府交纳收益。
个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。 
  第三十条 国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房,以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。 
  第三十一条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房;如需换购,必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请。 
             第六章 集资建房和合作建房 
  第三十二条 集资合作建房是经济适用住房的组成部分,集资合作建房规模要纳入当地经济适用住房计划。集资合作建设标准、参加对象和优惠政策按照经济适用住房的有关规定执行。 

  第三十三条 尚未实施住房分配货币化方案的企业和自收自支事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,经市房改办审查核准,可在已取得土地使用权的土地上组织职工集资建房。集资、合作建房的对象,限定为本单位的无房户和住房困难家庭。
  第三十四条 集资合作建房款由市房改办委托的商业银行实行专款管理、专项使用,任何单位和个人不得挪用。市财政局和市房改办应当加强对集资合作建房款项的监督。 
  第三十五条 夫妇双方已参加房改购房或集资合作建房达到其住房面积控制标准的职工家庭,不得再购买经济适用住房,也不得参加集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。
  第三十六条 集资合作建房单位只允许收取规定的管理费用,不得有利润。 
  第三十七条 是否实行集资合作建房以及建设规模须由市人民政府确定。 
              第七章 监督管理 
  第三十八条 有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处:对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地用途的,由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格,以及不执行价格行政主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为,由价格行政主管部门依法处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资合作建房的,由建设行政主管部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差,并对建设单位的违法行为进行处罚。 
  第三十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或集资合作建房的个人,由建设行政主管部门追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对购房人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由建设行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。 
              第八章 附  则  
  第四十条 本办法由市建设局负责解释。 
  第四十一条 本办法自发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房,适用原有规定。
  第四十二条 各县(区)人民政府参照本办法执行。


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