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浅析准国家工作人员非法占有公共财产行为的定性/李哲杰

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 08:00:30  浏览:8903   来源:法律资料网
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浅析准国家工作人员非法占有公共财产行为的定性
——被告人蔡某贪污案

李哲杰
要点提示:国有单位委派到非国有单位从事公务的人员以国家工作人员论,这类“准国家工作人员”非法占有公共财产构成犯罪的,以贪污罪论处。
案例索引:
广东省遂溪县人民法院(2008)遂刑初字第10号(2008年3月21日)
一、案情
公诉机关遂溪县人民检察院。
被告人蔡某,男,1953年8月10日出生。
被告人蔡某于1993年10月8日为遂溪县人事局聘用制干部,因企业转制于2003年9月1日被遂溪县供销合作联社(事业单位)解除劳动合同,2003年10月15日被遂溪县供销社合作联社免去岭北供销社主任职务。转制后,遂溪县供销合作联社返聘任蔡某任遂溪县岭北供销社主任,负责该社全面工作。2004年至2005年间,被告人蔡某多次在其单位财务处预借公款。事后,为冲平所有的预借款,被告人蔡某虚开水泥发票11张,总金额172079元,交给会计冲抵借款(其中44000元以单位名义向有关职能部门送礼、4660元用于发放蔡某和会计、出纳的奖金)。公诉机关认为被告人蔡某非法侵占公共财产123419元,构成贪污罪,向法院提起公诉。经审理查明,被告人蔡某只非法侵吞单位38434元用于自己生活开支。案发后,被告人已退清了赃款。
辩护方认为公诉机关指控被告人蔡某的行为构成贪污罪定性错误,应认定是职务侵占罪。
二、审判
广东省遂溪县人民法院经审理认为,一、被告人蔡某于2003年9月因企业转制后,已被解除劳动合同,2003年10月15日被遂溪县供销社合作联社免去岭北供销社主任职务,并领取了失业证,是下岗人员,不符合刑法第九十三条第一款规定的国家工作身份,但符合刑法第九十三条第二款规定的“以国家工作人员论”之一,即国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员。理由:遂溪县供销合作社属于国家事业单位,其下属单位———岭北供销社属于集体所有制企业,县供销合作社属于事业单位(国有单位)。县供销合作社对岭北供销社的财产有直接管理和收益权,转制后,县供销合作社返聘被告人蔡某任岭北供销社主任,并委派其到岭北供销社负责该社全面工作。被告人蔡某在担任岭北供销社主任期间,利用职务之便,非法占有公共财产的行为,符合刑法第三百八十二条第一款和第九十三条第二款第二项的条件,具备构成贪污罪的主体资格要件,应以贪污罪定罪量刑。公诉机关对本案定性准确,应予支持。辩护方提出的职务侵占罪的辩护理由不成立,不予采纳。二、关于公诉机关指控被告人蔡某将公款123419元占为己有的事实,经法院审理查明,涉案的11张发票共款172079元的财务支出凭证证明,而且被告人承认其中的5张共款75310元是其自己非法占有,并将其中的44000元用于送礼,剩下的31310元自己占有;另外5张共款92109元事实不清无法认定;还有1张发票公款4660元用于被告人蔡某、会计、出纳的奖金,不能认定为被告人蔡某自己非法占有。故法院认为,公诉机关对被告人蔡某将123419元占有的指控,证据不足,缺乏了证据的唯一性和排他性,应予纠正。
综上所述,遂溪县人民法院认为,被告人蔡某在担任岭北供销社主任期间,利用职务上的便利,乘企业转制之机,用水泥发票在单位财务上虚报贪污31310元,数额较大,其行为已构成贪污罪,依法应予惩罚。公诉机关指控罪名成立,但指控的涉案赃款数额不准,应予纠正。鉴于被告人蔡某归案后认罪态度较好,且已退清赃款,确有悔罪表现,根据本案的实际,可从轻处罚并可适用缓刑。依照《中华人民共和国刑法》第三百八十二条第一款、第七十二条第一款、第七十三条第二、三款和第九十三条第二款第二项的规定,判决:被告人蔡某犯贪污罪,判处有期徒刑三年,缓刑五年。
三、评析
本案争议的焦点是:一、被告人蔡某的行为应定贪污罪还是职务侵占罪?二、公诉机关指控被告人非法占有公款123419元的认定?
对被告人蔡某犯罪行为的定性,实际是贪污罪还是职务侵占罪两罪的区分。从两罪的犯罪构成四要件和本案的具体情况来看,主要是主体上的区分,也就是只要准确认定被告人蔡某的身份就可以认定被告人蔡某犯何种罪。
(一)、蔡某犯罪主体身份的界定
1、蔡某不属于国家工作人员。
我国刑法第382规定:国家工作人员利用职务上的便利,侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有公共财物的,是贪污罪。受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员,利用职务上的便利,侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有国有财物的,以贪污论。与前两款所列人员勾结,伙同贪污的,以共犯论处。可见,贪污罪在主体上包括两类人员:一类国家工作人员;另一类是受国家机关、国有公司、企业事业单位、人民团体委托管理,经营国有财产的人员。
本案中,供销社系统已经在2003年前改制,改制后的乡镇供销社在性质上是集体所有制企业,不是国家机关,被告人蔡某是经遂溪县供销合作联社聘任当主任,受遂溪县供销合作联社的委派管理乡镇供销社的集体财产的。⑴、被告人蔡某身份显然不符合刑法第382条规定的贪污罪的第一类主体——国家工作人员。⑵、被告人蔡某的身份不符合刑法第382条规定的贪污罪的第二类主体——受国家机关、国有公司、企业事业单位、人民团体委托管理,经营国有财产的人员。首先,被告人蔡某不是受国家机关、国有公司、企业事业单位、人民团体“委托”管理乡镇供销社的财产,其次,乡镇供销社的财产性质属于集体所有,不是国有财产。
2、 被告人蔡某的身份属于“准国家工作人员”。
⑴、我国刑法第九十三条:本法所称国家工作人员,是指国家机关中从事公务的人员。国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员和国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员,以及其他依照法律从事公务的人员,以国家工作人员论。由此可知,国家工作人员包括两类:一类是在国家机关中从事公务的人员。另一类是“以国家工作人员论”的国家工作人员,可称为准国家工作人员。刑法第93条第二款具体规定了所谓“准国家工作人员”的范围,即:①、国有单位(国有公司、企业、事业单位、人民团体)中从事公务的人员;②、受国有单位委派到非国有单位从事公务的人员;③、其他依照法律规定从事公务的人员。
⑵、最高人民检察院《关于办理公司、企业人员受贿、侵占和挪用公司、企业资金犯罪案件适用法律的几个问题的通知》规定,公司、企业中的“国家工作人员”包括:国有企业中的管理人员,公司、企业中由政府主管部门任命或委派的管理人员,国有企业委派到参股、合营公司、企业中行使管理职能的人员。
由此可知,最高人民检察院对国家工作人员的司法解释是典型的职能论。
结合本案,、被告人蔡某所在的岭北供销社不是国有单位(国有公司、企业、事业单位),也不是人民团体,故蔡某不是国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员;、根据刑法的规定,受委派的委派者应该是国有机关、国有公司、企业、事业单位和人民团体,本案中被告人蔡某是由遂溪县供销合作联社聘任的,受遂溪县供销合作联社的委派行使管理乡镇集体财产的职能,而遂溪县供销联社的性质是事业单位,因而被告人蔡某属于受国有单位(事业单位)委派到非国有单位从事公务的人员。、被告人蔡某是否属于“其他依照法律规定从事公务的人员”?笔者认为被告人蔡某在集体单位从事组织、领导、管理工作也是从事公务。但不属于“依照法律规定从事公务”。理由: 、关于这个问题,目前我们所见到的有两种解释:一种解释为“依照法律规定被选举或者被任命从事公务的人员,包括农村村民委员会、城镇居民委员会的组成人员”;另一种解释为“其他根据法律规定对公共事务承担组织、领导、监督、管理职责的人员,如党务人员、人大代表等等”。上述情形均没有集体所有性质的企业中从事公务的规定。、笔者对刑法分则统计一下,刑法分则中把犯罪主体规定为国家工作人员的,共有39条。其中,规定为国家机关工作人员的有32条,规定为国家工作人员的有7条。纵观整个刑法分则,凡是把犯罪主体规定为国家工作人员的,没有一个条文可以适用于集体单位的工作人员。这就足以说明,第93条关于“其他依照法律规定从事公务”,不包括在集体单位,而只包括在国有单位中从事公务的人员。因而,被告人蔡某不是“其他依照法律规定从事公务的人员”。
综上所述,被告人蔡某的身份符合刑法第93条第二款关于以国家工作人员论的“准国家工作人员”。
3、被告人蔡某从事公务是受“委派”而非受“委托”。
首先,委派是有权派遣单位任命某人到另一单位担任一定的职务,获得一定的授权或者在职权范围内独立从事公务,而委托则是有权委托单位将一定的财产交由某人经营管理,被委托人需要以委托者的名义在委托的权限范围内进行活动。其次,以所从事的公务发生的单位来看,委派行为人只能在非国有公司、企业、事业单位、社会团体中从事公务,管理的对象是非国有财产。而委托行为人主要是在国家机关、国有公司、企事业单位、人民团体从事管理、经营这些国有单位的国有财产。再次,刑法第九十三条第二款规定的委派是受国有单位委派到非国有单位从事指导、管理、监督等公务,而第三百八十二条第二款规定的委托则是国有单位委托他人管理、经营国有财产。前者的内容较后者广泛。两类人员尽管可以构成贪污罪,但侵害的对象是不同的,委派贪污占有的是所在非国有单位的财产(可以是公共财产,也可以是非公共财产),而后者贪污的只能是国有财产。
本案中,被告人蔡某受上级部门???遂溪县供销合作联社(国有单位)的聘任并委派到岭北供销社任主任,负责全面工作,管理的是集体所有的公共财产,不是国有财产,因而,被告人蔡某的身份应是受“委派”而非受“委托”。
(二)、被告人蔡某非法侵占公款123419元的认定
经审理查明,涉案的11张发票共款172079元的财务支出凭证证明,而且被告人承认其中的5张共款75310元是其自己非法占有,并将其中的44000元用于送礼,剩下的31310元自己占有。另外5张共款92109元事实不清无法认定。还有1张发票公款4660元用于被告人蔡某、会计、出纳的奖金,不能认定为蔡某占有。故法院认为,公诉机关对被告人蔡某将123419元占有的指控,证据不足,不能认定。笔者认为刑法“疑罪从无”的核心应是“疑证从无”,根据该原则,法院对被告人非法侵占公款31310元的认证是正确的。
综上所述,被告人蔡某受遂溪县供销合作联社(国有单位)的聘任,并受委派管理岭北供销社集体企业公共财产过程中,以先预借后虚开发票冲抵的手段非法侵占乡镇供销社集体财产的行为,实质是利用职务的便利非法侵占供销社公共财物,其犯罪构成的四要素符合贪污罪的构成要件,因此,被告人蔡某的行为构成贪污罪而不是职务侵占罪。笔者认为法院对被告人蔡某的罪行定性是正确的。本案已经发生法律效力。

(作者单位:广东省遂溪县人民法院 )


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枣庄市居民家庭经济状况核对办法

山东省枣庄市人民政府


ZZCR—2013—0010001

第135号


《枣庄市居民家庭经济状况核对办法》已经市政府批准,现予公布,自2013年3月1日起施行,有效期至2018年2月28日。





市 长 张术平
2013年2月6日




枣庄市居民家庭经济状况核对办法

 
第一条 为公平、公正、有效实施社会救助和社会福利等制度,规范本市居民家庭经济状况核对工作,根据《城市居民最低生活保障条例》(国务院令第271号)、《国务院关于进一步加强和改进最低生活保障工作的意见》(国发〔2012〕45号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 对申请最低生活保障、低收入困难家庭救助、医疗救助、教育救助、住房保障等社会救助的本市居民及其家庭经济状况开展的调查、核对活动适用本办法。
第三条 已享受本市社会救助、社会福利等社会保障项目的家庭,定期或不定期接受家庭经济状况复审,需要进行家庭经济状况核对时,适用本办法。
第四条 接受经济状况调查核实的居民个人或家庭,统称为核对对象。
第五条 市民政局是本市居民家庭经济状况核对工作的主管部门。市、区(市)民政部门(以下统称核对机构)负责本行政区域内居民家庭经济状况核对的管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府、村(居)民委员会协助做好核对对象经济状况的调查、复核工作。
发展和改革、公安、财政、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、工商行政管理、金融、税务、人民银行、住房公积金管理等部门按照各自职责协助实施本办法。
第六条 核对工作应坚持以下原则:
(一)依委托核对的原则;
(二)依法、科学、客观、公正的原则;
(三)保密原则。
第七条 各级政府应将核对工作经费纳入财政预算,配备必要的核对工作人员,落实相关工作经费,保障核对工作的顺利进行。
第八条 民政、教育、卫生、住房和城乡建设等部门对本市居民个人或者家庭提出的最低生活保障、低收入困难家庭救助、医疗救助、教育救助、住房保障等社会救助申请,其审核需要以申请人的经济状况作为参考的, 可委托市、区(市)核对机构对申请人的家庭经济状况进行核对。
委托部门按照要求,向核对机构提交核对委托书,同时提交申请人及其家庭成员授权书。
核对机构通过政府各部门信息数据核对申请人家庭经济状况,核对结果通过书面报告形式反馈给委托部门,核对结果作为政府相关部门做出审批决定的重要依据。
第九条 核对的内容包括核对对象的可支配收入、财产。可支配收入包括工资性收入、经营性净(纯)收入、财产性收入、转移性收入等,财产包括实物财产、货币财产等。
可支配收入和财产的具体内容,由市民政局会同有关部门按照国家有关规定另行制定。
第十条 核对机构可通过调取政府相关部门信息以及入户调查、邻里访问、信函索证等方式,核对申请人及其家庭成员经济状况信息。核对机构组织入户调查、邻里走访、外调等核对工作时,应不少于2名工作人员,并出示相关证件。
(一)信息核对。核对机构会同有关部门,对核对对象的户籍、车辆、住房、社会保险、养老金、存款、证券、个体经营、住房公积金等收入和财产信息进行核对,并根据信息核对情况,对核对对象家庭经济状况声明的真实性和完整性提出意见。
(二)入户调查。调查人员到核对对象家中了解其家庭收入、财产情况和吃、穿、住、用等实际生活状况;根据申请人声明的家庭收入和财产状况,了解其真实性和完整性。入户调查结束后,调查人员应当填写家庭经济状况核查表,并由调查人员和核对对象(被调查人)分别签字。
(三)邻里访问。调查人员到核对对象所在村(居)民委员会和社区,走访了解其家庭收入、财产和实际生活状况。
(四)信函索证。调查人员以信函方式向相关单位和部门索取有关证明材料。
第十一条 除本办法第九条确定的核对内容外,核对对象的支出与其提供的收入状况明显不符的,核对机构可以对其相应支出情况进行调查。
第十二条 政府相关部门和有关单位应向核对机构提供核对对象的相关信息:
(一)人力资源和社会保障部门负责提供就业、缴纳社会保险费和领取社会养老金等信息;
(二)住房公积金管理部门负责提供住房公积金缴存、提取、使用等信息;
(三)工商行政管理部门负责提供企业和个体工商户的注册登记信息;
(四)税务部门负责提供个人、个体工商户的纳税信息;
(五)住房和城乡建设部门负责提供购买房改房、享受住房保障等信息,房管部门负责提供房地产登记、房产交易和房屋出租等信息;
(六)公安部门负责提供车辆拥有情况,户籍人口登记、注销等基本信息;
(七)民政部门负责提供享受社会救助、优待抚恤、家庭成员婚姻登记状况、个人社会团体登记、民办非企业单位登记、基金会登记情况等信息;
(八)银行、证券、保险等机构应当根据核对对象的书面授权,依法向核对机构提供与核对对象相关的存款、基金购买、有价证券、商业保险等信息;
(九)根据核对工作的发展,经市政府批准,各部门应根据需要提供其他信息。
第十三条 核对机构应建立居民家庭经济状况核对信息系统管理平台,使各部门之间达到资源共享。
信息数据交换模式可根据各部门数据信息管理的要求,采取直接联通或间接联通的模式。采取直接联通数据接口形式的,数据实时比对;采取间接联通形式的,应明确部门之间数据交换、反馈的时限和方式等事项。
第十四条 核对机构应当建立调查、核实的工作规范和责任制度,确保核对工作及时、准确、公正。建立严格统一的数据信息管理制度,保证信息系统的安全运行。 
第十五条 核对对象应积极配合核对机构依法开展调查工作,如实提供个人和家庭经济状况的有关信息,不得虚报或瞒报。
第十六条 核对对象不如实提供相关情况、隐瞒收入和财产骗取社会救助的,由社会救助审批机关按照相关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十七条 国家机关、企事业单位、社会团体、村(居)民委员会以及其他社会组织,不如实提供核对对象家庭及家庭成员的有关情况,或者出具虚假证明的,由市、区(市)民政部门会同监察部门或提交其上级主管部门依照有关法律、法规、规章或政策的规定处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十八条 核对对象对核对报告提出异议的,政府相关部门可向市核对机构提出复核申请。
第十九条 核对机构及其工作人员应对在核对过程中获得的信息予以保密,不得向与核对工作无关的组织或者个人泄露,不得将信息用于与核对工作无关的用途。
第二十条 核对机构的工作人员、核对复核人员等所有接触核对信息的人员,非法向他人提供核对对象信息、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,根据国家相关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十一条 市民政局根据本办法和其他相关规定,会同有关部门制定实施细则。
第二十二条 本办法自2013年3月 1日起施行,有效期至2018年2月28日。






深圳经济特区房地产登记条例

广东省深圳市人大常委会


深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告(第一二五号)




《深圳经济特区房地产登记条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2013年2月25日修正,现予重新公布。




深圳市人民代表大会常务委员会

2013年4月24日




深圳经济特区房地产登记条例


(1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过根据2013年2月25日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改〈深圳经济特区房地产登记条例〉的决定》修正)  



第一章 总 则 

  第一条 为确认房地产权利,保障权利人的合法权益,加强房地产管理,根据法律、行政法规的基本原则,结合深圳经济特区(以下简称特区)的实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物、附着物。

  本条例所称权利人,是指依本条例规定登记的房地产权利的享有人。

  本条例所称房地产权利,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权。

  第三条 房地产权利的设定、转移、变更、终止等,须依照本条例的规定进行登记。

  依法登记的房地产权利受法律保护。

  第四条 深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产主管部门负责对特区房地产登记工作进行指导,监督深圳市房地产权登记中心(以下简称登记机构)依法履行房地产登记职责,依法组织制定房地产登记的具体工作规则并监督实施。

  登记机构负责集中统一办理特区房地产登记。

  第五条 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

  登记机构对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利,颁发房地产权利证书。 

第二章 一般规定 

  第六条 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。

  一宗土地存在两个或者两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

  前款所称一宗土地,是指以权属界线组成的封闭地块。

  第七条 土地上已有建筑物、附着物的,土地及建筑物、附着物应当同时登记。

  土地使用权未经核准登记的,建筑物、附着物所有权或者他项权不予登记。

  第八条 房地产登记应当对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、规划用途、价格、坐落等进行记载。

  第九条 登记机构应当设置房地产登记簿,按宗地编号对房地产登记事项作全面、真实、准确的记载。房地产登记簿记载的内容可供查阅、复印。

  房地产登记簿、地籍资料和房地产原始凭证应当永久保存。

  第十条 房地产权利证书由市政府统一印制。房地产权利证书不得涂改,任何涂改视为无效。房地产登记簿有涂改的,应当加盖登记机构的核对章。

  房地产权利证书的记载与房地产登记簿的记载不一致时,以房地产登记簿的记载为准。

  当事人对房地产登记簿的记载有异议的,登记机构应当查核原始凭证,并以原始凭证为准。

  第十一条 房地产登记实行统一表格制度。

  表格由登记机构依据本条例和工作需要统一制作。

  第十二条 房地产登记的权利人名称为:

  (一)企业法人,为该企业法人的法定名称;

  (二)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或者政府确认的名称;

  (三)非法人组织,为该组织依法登记的名称或者政府批准的名称;

  (四)个人,为合法身份证明上的姓名;

  (五)共有人,为各权利人的名称或者姓名。

  第十三条 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

  下列情形的房地产登记,当事人可单独申请:

  (一)土地使用权或者建筑物、附着物所有权的初始登记;

  (二)因继承或者遗赠取得房地产的转移登记;

  (三)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;

  (四)变更登记;

  (五)因土地使用年期届满的注销登记;

  (六)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。

  第十四条 登记机构对下列情形径为登记:

  (一)依法由登记机构代管或者被人民法院裁定为无主房地产的;

  (二)抵押期限届满,当事人不按期注销登记的;

  (三)土地使用年期届满,当事人未按规定注销登记的;

  (四)本条例第二十条第一款第(一)项至第(五)项规定的。

  登记机构径为登记完毕,应当将登记结果公告。

  第十五条 登记机构收到申请人的申请登记文件之日,为申请登记日。

  两个或者两个以上的申请人对同一房地产申请登记的,按受理登记申请编号先后顺序予以审查。

  第十六条 提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的,可以提交复印件,经登记机构核实无误后,加盖核对章收存。

  第十七条 申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。

  由代理人办理申请登记的,应当向登记机构提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。

  第十八条 法律、行政法规规定以及当事人约定应当经公证机关公证的,申请房地产登记时,申请人应当提供公证文书。

  第十九条 应当登记而逾期未登记的房地产,经登记机构公告满一年后仍无人申请登记的,由登记机构代管,代管期为三年。

  代管期间申请登记并予核准登记的,权利人应当支付实际发生的代管费用。

  代管期间届满仍无人申请登记的,由登记机构向人民法院提出确认无主财产的请求。

  第二十条 除下列情形外,任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准登记的房地产或者以其他形式限制权利人的房地产权利:

  (一)登记机构依本条例规定作出撤销核准登记决定的;

  (二)人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或者以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的;

  (三)公安、检察机关依法对已立案的案件,根椐案情需要查封房地产或者以其他形式限制房地产权利而作出决定的;

  (四)市政府或者市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或者以其他形式限制房地产权利决定的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  依上款各项作出的判决、裁定、决定应当发送登记机构。登记机构根据判决、裁定、决定径为登记。

  查封或者限制的内容、期限应当在裁定书、决定书中详细列明。期限届满后,登记机构径为注销查封或者限制登记。

  第二十一条 查封房地产或者以其他形式限制房地产权利的期限,最长不得超过六个月。满六个月后需要继续查封或者限制的,有关机关应当在期限届满前作出继续查封或者限制的裁定、决定,并发送登记机构。  

第三章 登记程序

第一节 程序通则

  第二十二条 房地产登记按下列程序办理:

  (一)提出申请;

  (二)受理申请;

  (三)审查申请文件;

  (四)权属调查;

  (五)依本条例规定公告;

  (六)确认房地产权利;

  (七)将核准登记事项记载在房地产登记簿;

  (八)计收规费并颁发房地产权利证书;

  (九)立卷归档。

  第二十三条 申请房地产登记,应当按本条例规定的时间提交申请书及有关文件。当事人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的,在障碍消除后的五日内,顺延登记期限。

  申请人应当对其所提交申请文件的真实性负责。

  申请文件不齐全或者不符合规定的,登记机构不予受理。

  登记机构在受理申请人的申请后,应当予编号并给回执。

  第二十四条 登记机构应当对下列事项进行审查:

  (一)申请人提交的房地产权利证书的真实性;

  (二)各申请文件所证明事实的关联性;

  (三)申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容等申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性;

  (四)申请登记事项与房地产登记簿记载的房地产权利不冲突;

  (五)不存在本条例规定的不予登记、驳回登记或者暂缓登记的情形。

  申请登记的有关情况需要进一步证明的,登记机构应当要求申请人补充材料或者进一步询问申请人;仍不能证明的,登记机构应当实地查看或者要求申请人提交有关情况的公证书或者其他具有法定证明力的文件。

  经审查,申请人的申请符合规定的,登记机构应当在本条例规定的时间内予以核准登记,确认其房地产权利,颁发房地产权利证书;对不符合本条例规定的,予以驳回登记申请,并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。

  第二十五条 申请人对驳回登记申请不服的,可自接到通知书之日起十五日内向登记机构申请复审。

  登记机构应当自收到复审申请书之日起三十日内,对登记申请重新审查,并作出复审决定。申请人对登记机构的复审决定不服的,可以依法申请行政复议,或者向人民法院起诉。

  第二十六条 有下列情形之一的,登记机构可作出暂缓登记的决定,并书面通知申请人:

  (一)产权纠纷尚未解决的;

  (二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或者正在处理之中的;

  (三)受理申请后发现申请文件需要修正或者补齐的;

  (四)发生本条例第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的;

  (五)法律、法规、市政府规章规定应当暂缓登记的其他事由。

  暂缓登记事由消失后,登记机构应当予核准登记。  

第二节 初始登记

  第二十七条 凡未经登记机构确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十一条规定者除外。

  第二十八条 权利人应当自取得土地使用权之日起三十日内,取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内,申请初始登记。

  第二十九条 申请土地使用权初始登记应当提交下列文件:

  (一)《房地产初始登记申请书》;

  (二)身份证明,包括:个人身份证明,或者企业法人营业执照和法定代表人证明,或者国家机关负责人证明,或者市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应当按规定经过公证或者认证;

  (三)土地权属证明,包括:

  1.以出让方式取得土地使用权的应当提交:

  (1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应当同时提交征地补偿协议书;

  (2)付清地价款证明;

  2.以行政划拨方式取得土地使用权的应当提交:

  (1)市政府批准用地文件;

  (2)用地红线图;

  (3)征地补偿协议书;

  3.以其他合法形式取得土地使用权的,应当提交有关证明文件;

  (四)登记机构认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

  第三十条 申请建筑物、附着物所有权初始登记,应当提交下列文件:

  (一)《房地产初始登记申请表》;

  (二)申请人身份证明;

  (三)土地使用权属证明;

  (四)建设工程规划验收合格的证明文件;

  (五)竣工验收合格的证明文件;

  (六)竣工测绘报告;

  (七)竣工结算文件。

  第三十一条 属违法用地、违章建筑,但经处理并准许留用的,申请登记时应当提交行政处罚决定书。

  第三十二条 登记机构应当在房地产登记簿和房地产权利证书中,根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“商品房”、“保障性住房”等字样。

  保障性住房的具体分类由登记机构依照有关规定确定。

  第三十三条 初始登记经审查符合规定的,登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定,并予以公告,公告期为三十日。

  对初步审定无异议的,公告期满后,登记机构应当予以核准登记,并向申请人颁发房地产权利证书。

  第三十四条 对初始登记公告的初步审定提出异议的,登记机构应当自接到书面异议之日起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应当自接到书面异议副本之日起十五日内向登记机构作出书面答复。逾期不答复的,予以撤销初步审定,驳回登记申请。

  登记机构对异议和登记申请人的答复进行调查核实,认为异议成立或者不成立的,登记机构应当作出决定,并书面通知当事人。当事人对登记机构的决定不服的,可以依法申请行政复议,或者向人民法院起诉。

  第三十五条 土地使用年期届满,经批准续期使用的,应当按本节规定办理初始登记。

  已办理初始登记的房地产增加面积的,增加部分应当按本节规定办理初始登记。  

第三节 转移登记

  第三十六条 经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记:

  (一)买卖;

  (二)赠与;

  (三)交换;

  (四)继承;

  (五)共有房地产的分割;

  (六)人民法院判决、裁定的强制性转移;

  (七)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

  第三十七条 申请转移登记,应当提交下列文件:

  (一)《房地产转移登记申请书》;

  (二)房地产权利证书;

  (三)身份证明;

  (四)买卖合同书,或者赠与书,或者继承证明文件,或者交换协议书,或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书,或者有关行政机关的行政决定书,或者分割的协议书。

  行政划拨、减免地价的土地,转移时按规定需补地价的,应当提交付清地价款证明书。

  第三十八条 非法人企业、组织的房地产转移,应当提交其产权部门同意转移的批准文件。

  第三十九条 登记机构对申请人的申请进行审查,符合规定的,应当书面通知申请人提交税务机关出具的契税完税凭证或者减免契税凭证。登记机构应当自收到契税完税凭证或者减免契税凭证之日起三十日内予以核准转移登记,并颁发房地产权利证书。 

第四节 抵押登记

  第四十条 抵押房地产,抵押当事人应当于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。

  第四十一条 申请抵押登记应当提交下列文件:

  (一)《房地产抵押登记申请书》;

  (二)房地产权利证书;

  (三)身份证明;

  (四)抵押合同书。

  非法人企业、组织的房地产抵押,应当提交其产权部门同意抵押的批准文件。

  预购的房地产抵押时,应当提交本条第一款第(一)、(三)、(四)项规定的文件和房地产买卖合同书。

  第四十二条 登记机构对申请人的申请进行审查,符合规定的,应当自受理申请之日起十五日内予以核准抵押登记。

  第四十三条 对核准抵押登记的,登记机构在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用章,并在房地产登记簿上作抵押记录。抵押记录应当包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额、抵押期限等内容。

  预购的房地产抵押时,登记机构应当在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。

  第四十四条 同一房地产设立若干抵押权时,应当按本条例第四十一条、第四十二条的规定分别办理抵押登记申请,并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登记的先后为序。 

第五节 变更及其他登记

  第四十五条 有下列情形之一的,权利人应当自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记:

  (一)房地产使用用途改变的;

  (二)权利人姓名或者名称发生变化的;

  (三)房地产坐落名称或者房地产名称发生变化的。

  第四十六条 申请变更登记,应当提交下列文件:

  (一)《房地产变更登记申请书》;

  (二)房地产权利证书;

  (三)身份证明;

  (四)改变房地产使用用途的,应当提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书,需补地价的,还应当提交付清地价款证明书;改变权利人姓名或者名称的,应当提交有关行政主管机关的批准文件。

  登记机构对权利人的申请进行审查,符合规定的,应当自受理申请之日起三十日内予以核准变更登记,并颁发房地产权利证书。

  第四十七条 建筑物、附着物倒塌、拆除的,权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机构申请变更登记。登记机构应当自收到权利人申请之日起,十五日内予以核准变更登记。

  房地产抵押合同终结,当事人应当自合同终结之日起十日内到登记机构办理注销抵押登记。

  第四十八条 房地产权利证书灭失的,权利人应当在《深圳特区报》或者《深圳商报》声明灭失,并向登记机构报失。申请补发的,经审查与房地产登记簿记载一致且已按规定声明灭失的,并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。

  第四十九条 房地产权利证书破损,经登记机构查验确需换领的,予以换领。

  第五十条 预售房地产的,预售人应当将买卖合同报登记机构备案。 

第四章 撤销核准登记

  第五十一条 凡有下列情形之一的,登记机构可以决定撤销全部或者部分核准登记事项:

  (一)当事人对房地产不拥有合法权利的;

  (二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件,采取欺骗手段获准登记的;

  (三)登记机构审查有疏忽,核准登记不当的。

  撤销核准登记的决定应当书面通知当事人。

  第五十二条 当事人对撤销核准登记决定不服的,可以依法申请行政复议,或者向人民法院起诉。

第五章 登记规费

  第五十三条 申请人向登记机构申请办理房地产登记,应当向登记机构交纳房地产登记费。房地产登记费具体收费标准按照国家有关规定执行。

  查询、复制房地产登记簿记载信息或者其他登记信息的具体管理办法,由市政府另行制定。

  第五十四条 登记机构收取的房地产登记费、其他依法取得的收入,纳入非税收入管理,并依法接受审计监督。

  房地产登记费的一定比例应当列入登记赔偿资金,具体办法由市政府另行制定。

  登记机构可以向保险机构投保责任险。  

第六章 法律责任

  第五十五条 按本条例规定应当由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或者虽申请但不提供登记文件的,登记机构可责成不申请登记或者不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内无正当理由仍不办理的,由登记机构提请市房地产主管部门对不申请登记或者不提供登记文件的一方处以五千元罚款。

  登记机构经审查认为符合登记条件的,可径为登记。

  第五十六条 当事人通过提供虚假材料等欺骗手段申请登记的,由登记机构提请市房地产主管部门按房地产登记价格的百分之五处以罚款;获得核准登记的,登记机构可以决定撤销核准登记,并由登记机构提请市房地产主管部门按房地产登记价格的百分之十处以罚款;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理;造成他人损害的,当事人应当依法承担赔偿责任。

  第五十七条 市房地产主管部门或者登记机构及其工作人员违反本条例规定不履行职责的,依照有关法律法规的规定,追究主要责任人和其他直接责任人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十八条 登记机构及其工作人员因不当核准登记,造成权利人损失的,登记机构应当负赔偿责任。

  第五十九条 当事人对登记机构的处罚不服的,当事人对市房地产主管部门的行政处罚不服的,可以依法申请行政复议,或者向人民法院起诉。 

第七章 附 则

  第六十条 按本条例规定应当公告的事项,由登记机构在《深圳特区报》或者《深圳商报》或者深圳《中外房地产导报》公告。

  第六十一条 本条例施行前,政府或者其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。

  第六十二条 市政府可依据本条例制定实施细则。

  市政府可以对房地产更正登记、异议登记、预告登记和地役权登记的具体办法作出规定。

  市土地储备机构负责向登记机构申请储备土地登记,具体登记办法由市政府另行制定。

  第六十三条 本条例自一九九三年七月一日起施行。

  本条例施行前,应当登记而未登记的房地产,当事人应当在本条例施行之日起两年内提出登记申请。登记机构对历史遗留的房地产权问题应当根据当时的政策、规定和实际情况予以处理。

  过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的,以本条例为准。



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