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预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 17:26:07  浏览:8211   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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遵义市摩托车养路费征收管理办法

贵州省遵义市人民政府


遵义市人民政府令第46号



《遵义市摩托车养路费征收管理办法》已经2007年7月30日市人民政府(2007)第9次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。







市 长:慕德贵

二○○七年七月三十一日





遵义市摩托车养路费征收管理办法



第一章 总 则

第一条 为做好摩托车养路费征收管理工作,根据《贵州省公路养路费征收使用管理条例》和《贵州省公路养路费征收实施办法》等法规规章和其它规范性文件规定,制定本办法。

第二条 本市行政区域内单位和个人拥有并在公路(含城市道路)上行驶的摩托车,以及调驻本市行政区域三个月以上的摩托车,其单位或车主必须在我市缴纳养路费。不依法缴纳养路费的,不得上公路(含城市道路)行驶。

第三条 市交通行政主管部门负责全市摩托车养路费的征收管理工作,各县、区(市)交通行政主管部门负责其行政区域内摩托车养路费的征收管理工作。

第四条 摩托车养路费的使用,按《遵义市农村公路管理养护体制改革实施方案》第四条第三款和《遵义市农村公路管理养护实施细则》第十六条规定执行。

第五条 市、县级交通行政主管部门所属公路管理机构具体负责摩托车养路费的征收工作,特殊情况由市交通行政主管部门另行委托征收单位。征收单位主要职责是:

(一)宣传和执行有关摩托车养路费征收稽查工作法律、法规、规章和政策;

(二)编制年度摩托车养路费征收计划,并负责组织实施;

(三)负责摩托车养路费征收人员培训;

(四)制定摩托车养路费征收稽查管理工作制度,并组织贯彻执行;

(五)对本市摩托车养路费征缴情况进行稽查,并对拖欠、漏缴养路费进行催缴、征收;

(六)按规定程序将已征收的摩托车养路费及时解缴入库,对摩托车养路费缴纳情况进行年度稽核;

(七)协调解决摩托车养路费征收工作中存在的问题。

第六条 征费人员执行公务时,应按规定着统一制式服装,佩戴统一制发的标志,持省人民政府统一制发的行政执法证。

第七条 公安机关及公安车辆管理等部门和单位协助做好摩托车养路费的征收工作。



第二章 摩托车养路费征收范围

第八条 凡领有牌证(包括临时牌证、试车牌证)行驶公路(含城市道路)的各种摩托车,即二轮(含轻便)摩托车、边三轮摩托车、营业运输的客货三轮轻便摩托车,均应缴纳养路费。

农用三轮运输车不属于摩托车养路费征收范围。

第九条 对下列摩托车暂定免征养路费:

(一)以下单位按国家正式定编标准配备,并由财政全额拨款购置的摩托车:

1.乡(镇)以上党政机关配备的摩托车;

2.经国家批准成立,并经市编委核定人员编制的正县级(含)以上人民团体配备的摩托车;

3.学校自用摩托车。

(二)由国家预算内国防费开支的军事装备摩托车;

(三)由国家财政全额拨款购置的城市管理部门的专用摩托车;

(四)由国家财政全额拨款的民政部门的荣军疗养院、儿童福利院、敬老院、残废军人康复院、收容遣送站自用摩托车;

(五)由国家财政全额拨款购置的公安、司法、检察院、法院设有固定警用装置的摩托车;

(六)消防部门和大型企业设有消防标志的摩托车;

(七)公路和城市道路管理养护部门的专用摩托车。

第十条 凡挂靠到第九条所列单位的摩托车或上列单位已出借、租赁给他人使用的摩托车,应全额缴纳养路费。

第十一条 暂定免征养路费的摩托车,由车主向车籍地摩托车养路费征收部门申请办理免缴手续。

每年1月5日前办理上半年免缴证手续,7月5日前办理下半年免缴证手续。凡超过规定期限未办理免缴手续的,均按同类摩托车全费计征。

第十二条 新车申请办理免缴手续,应到征收部门领取申请表,并附下列资料:

(一)单位报告;

(二)车辆正侧照片各2张;

(三)财政部门意见及购车拨款凭证;

(四)人民团体要有市编委关于级别和人员的定编文件。



第三章 摩托车养路费征收标准

第十三条 摩托车养路费征收标准按《贵州省人民政府办公厅关于转发省交通厅、省财政厅、省物价局关于调整公路养路费和高等级公路通行费征收标准实施意见的通知》(黔府办发[1994]39号文件)和省交通厅《关于做好摩托车养路费征收和票据管理工作的通知》(黔交办[2007]1号文件)执行,即:

(一)二轮(含轻便)摩托车每月每辆10元,全年一次缴清的每辆100元;

(二)边三轮摩托车,每月每辆15元,全年一次缴清的每辆150元;

(三)营业运输的客货三轮轻便摩托车,每月每辆35元,全年一次缴清的每辆350元。

第十四条 非本市籍摩托车按本市标准计征养路费。

第十五条 养路费征收时间:

(一)分月缴费的,必须于每月5日前一次缴清当月养路费,如遇节假日缴费时间顺延;

(二)全年一次缴清养路费的,须于当年1月5日前交费并办理缴费手续,如遇节假日缴费时间顺延。超过1月5日缴费的,按月收费标准计算缴纳金额。



第四章 摩托车养路费征收管理

第十六条 摩托车养路费实行收支两条线管理原则,每月结算解缴一次。各征收单位必须于每月5日前将上月征收的养路费全部解缴市级财政。严禁坐支、截留、挪用。

第十七条 征收摩托车养路费必须统一使用贵州省征稽部门印制,并有省财政部门监章的摩托车养路费票据和审验合格证。任何单位和个人不得另行印制票证,不得使用其他票证收费。

第十八条 摩托车养路费票证统一由市公路管理机构向遵义征稽部门领取,并按规定发放给各征收单位使用。严禁将摩托车养路费征收票证发放给无权征收摩托车养路费的单位和个人。

第十九条 各用票单位应加强对摩托车养路费票证的管理,建立领发登记账簿,专人保管、发放、核销,避免丢失、损毁。如因管理不善发生票据丢失、被盗、损毁,造成票据短缺的,追究相关单位和个人责任。

第二十条 使用票证时,从其最小的号码顺序顺时逐本使用,不得跳号、跳本使用。不得几本同种票证同时使用。每份一次套写,各栏目内容填写应规范、完整,签章齐全。

第二十一条 各用票单位每月5日前向市公路管理机构填报贵州省公路养路费票据使用结存情况表;市公路管理机构于每月10日前汇总报送征稽部门核销。

第二十二条 每年12月底前,各用票单位要对结存票据进行认真清理核对,确保账、表和实存票据相符,并登记造册于次年1月10日前报市公路管理机构;市公路管理机构于当年1月15日前汇总送遵义征稽部门报省征稽主管部门。

第二十三条 各征收单位要主动向同级征稽部门通报摩托车养路费征收管理情况。市交通行政主管部门、市公路管理机构负责向省征稽主管部门汇报摩托车养路费征收管理情况,争取支持、指导,确保应征不漏。

第二十四条 未办理牌证、达到报废条件未办理报废手续,又未按规定缴纳养路费的摩托车,按漏缴摩托车养路费处理。

第二十五条 有下列情况,车主应在1个月以内出具有关证明,经省级征稽部门核准后,可以办理报停手续。报停期间,停征养路费;报停期满,按规定缴纳养路费。

(一)摩托车因自然灾害或交通事故等造成严重损坏,在2个月以内无法恢复行驶的;

(二)车辆被盗、抢,在备案期间或破案后车辆严重损坏,在2个月以内无法恢复行驶的。

摩托车车籍转移,当月养路费在转出地缴纳;已一次缴清全年养路费的摩托车在省内转籍,转入地当年不再征收养路费。

第二十六条 上路行驶的摩托车,驾驶员必须持有效养路费缴讫证,如缴讫证遗失,经征费单位核准可办理遗失损毁查验证。

第二十七条 公安车辆管理单位应向摩托车养路费征收部门提供摩托车档案资料,并在路查和办理车辆年检、入户、转籍、过户、改装、报废等手续时协助摩托车养路费征收部门做好养路费征收工作。



第五章 法规责任

第二十八条 对不按规定时限缴纳养路费的,摩托车养路费征收机构应根据《贵州省公路养路费征收实施办法》第三十条之规定予以处理。

第二十九条 有下列行为之一的,摩托车养路费征收机构应根据《贵州省公路养路费征收实施办法》第三十一条规定予以处理:

(一)在稽查中,不能出示有效养路费缴讫证的;

(二)倒换牌证,涂改、伪造养路费票证的;

(三)暂定免征养路费的摩托车改变使用性质,参加营业性运输的。

第三十条 有下列行为之一的,摩托车养路费征收机构应根据《贵州省公路养路费征收实施办法》第三十二条规定予以处理:

(一)无牌、无证行驶公路的;

(二)拒缴、抗缴养路费的;

(三)私自买卖摩托车未过户、漏缴养路费的;

(四)偷漏养路费达3个月以上的。

第三十一条 违法车主自车辆或证件被扣之日起,应在7日之内到征收部门接受处理。在此期间,被扣车辆因非自然原因造成损失的,由征收部门负责赔偿。逾期未到征收部门接受处理造成损失的,由违法车主自行承担。

第三十二条 暂扣车辆3个月以上,车主仍不到征收部门接受处理的,征收部门根据《贵州省公路养路费征收使用条例》第二十四条之规定予以处理。

第三十三条 车主以暴力抗缴养路费,妨碍征费人员执行公务的,公安机关根据《中华人民共和国治安处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 对违反《贵州省公路养路费征收使用管理条例》、《贵州省公路养路费征收实施办法》和本办法规定,以其他名义擅自征收摩托车养路费的,属违法收费行为,由市、县交通行政主管部门会同有关部门依法查处。

第三十五条 车主对征收单位作出的处理决定不服的,可依法申请行政复议。车主对行政复议决定不服的,可在收到行政复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请行政复议,期满不起诉,又不履行处理决定的,由作出处理决定的征收单位申请人民法院强制执行。

第三十六条 对平调、挪用、截留摩托车养路费的,视情节轻重,由监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 征费人员玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索、徇私舞弊的,视情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第六章 附 则

第三十八条 本办法由市交通行政主管部门负责解释。

第三十九条 本办法自发布之日起施行。


国家外汇管理局综合司关于在出口与收汇主体不一致情况下实施联网核查有关问题的通知

国家外汇管理局综合司


国家外汇管理局综合司关于在出口与收汇主体不一致情况下实施联网核查有关问题的通知

汇综发【2008】122号 


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连青岛厦门、宁波市分局;各中资外汇指定银行:
为解决因专营商品或经批准的总、分(子)公司关系而发生收汇单位与出口单位不一致,银行无法对相应收汇进行出口收结汇联网核查的问题,根据《国家外汇管理局关于实施<出口收结汇联网核查办法>有关问题的通知(汇发[2008]31号,以下简称31号文)的相关规定,现就有关问题通知如下:
一、2008年12月31日前因专营商品或经批准的总分(子)公司关系而发生收汇单位与出口单位不一致的,收汇单位可向所在地外汇管理局(以下简称“外汇局)提出书面申请,并提交出口合同或协议等有关证明材料及其复印件。经外汇局核准后,收汇单位可持《出口收汇说明》、出口单位的操作员IC卡以及外汇局的核准文件,到银行办理待核查账户资金结汇或划出。银行应按照《出口收结汇联网核查办法》规定,在出口单位相应出口可收汇额范围内,为收汇单位办理出口收结汇联网核查等相关手续。
外汇局办理上述核准手续后,应留存收汇单位书面申请和相关证明材料复印件备查。
二、自2009年1月1日起,专营商品或总、分(子)公司关系的出口业务应按照《出口收结汇联网核查办法》和31号文的相关规定办理,即出口单位收汇单位、联网核查单位必须一致。
本通知发布之日(含)前已签订出口合同且合同规定在 2009年1月1日以后收汇的,可参照本通知第一条规定办理。
本通知发布之日后签订出口合同的,按本条规定办理。
三、经外汇局批准实行集中收付汇的企业适用本通知。
四、收汇单位因合并、分立导致收汇单位与出口单位不一致的,可参照本通知第一条规定办理。
国家外汇管理局各分局、外汇管理部收到本通知后,应尽快转发所辖中心支局、支局、外资银行、地方性商业银行和相关单位。各中资外汇指定银行收到本通知后,应尽快转发至所属分支机构。执行中如遇问题,请及时向国家外汇管理局经常项目管理司反馈。
二OO八年七月二十八日


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