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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 01:36:03  浏览:9309   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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山西省人民政府印发山西省行政执法案卷评查规定的通知

山西省人民政府


山西省人民政府印发山西省行政执法案卷评查规定的通知

晋政发[2009]23号


各市、县人民政府,省人民政府各委、厅,各直属机构:
  《山西省行政执法案卷评查规定》经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
  
  
   二○○九年五月三十一日    
  

山西省行政执法案卷评查规定  

第一章 总  则
  第一条 为加强行政执法监督,规范行政执法行为,提高行政执法水平,推进依法行政,根据有关法律、法规和国务院《全面推进依法行政实施纲要》,结合本省实际,制定本规定。
  第二条 本规定所称行政执法案卷,是指行政执法部门在行政处罚、行政许可、行政确认、行政裁决、行政征收征用、行政强制、行政赔偿、行政补偿等执法活动中形成的法律文书和材料等经依法归档的案卷。
  行政执法案卷评查是指上一级人民政府对下一级人民政府,政府对所属行政执法部门,上一级行政执法部门对下一级行政执法部门,行政执法部门对所属行政执法机构在行政执法活动中形成的业已结案的行政执法案卷进行检查、评议并实施监督的活动。     
  第三条 本规定所称行政执法部门包括:具有行政执法权的行政机关、法律法规授权执法的组织、依法接受委托执法的组织。
  第四条 行政执法案卷评查应当依法、公平、公正开展,坚持实体规范与程序规范相结合;内容规范与形式规范相结合;纠正违法和激励先进相结合;评查结果与落实执法责任相结合;层级监督与行政执法部门内部自我监督相结合的工作原则。
  第五条 县级以上人民政府领导本行政区域内所属行政执法部门和下级人民政府的行政执法案卷评查工作,垂直管理部门领导本系统行政执法案卷评查工作。
  县级以上人民政府法制机构具体负责组织、协调、指导、监督检查本行政区域内的行政执法案卷评查工作。
  行政执法部门法制机构具体负责对本部门行政执法机构的行政执法案卷进行评查。
  上级行政执法部门可按系统组织开展行政执法案卷评查工作,并对本系统下级行政执法部门开展的行政执法案卷评查工作进行指导和监督检查。
  设区的市人民政府及县(市、区)人民政府与省级行政执法部门应当建立行政执法案卷评查信息沟通机制,保障行政执法案卷评查工作协调进行。
  第六条 县级以上人民政府应当鼓励和支持行政执法案卷评查工作,加强行政执法案卷评查工作的科学化、信息化、标准化机制建设。
  第七条 组织行政执法案卷评查应当符合档案、保密法律、法规、规章规定,采取措施保证被评查的行政执法案卷的整洁和完好无损。
  第二章 行政执法案卷评查工作的组织和程序
  第八条 县级以上人民政府、各级行政执法部门应当根据本行政区、本系统、本部门行政执法工作实际,建立和完善行政执法案卷评查工作规范,组织开展行政执法案卷评查工作。
  第九条 行政执法部门法制机构应当组织指导本部门执法机构或者执法人员对本执法机构的行政执法案卷进行定期或者不定期自查,并按照开展行政执法案卷评查工作方案对本部门的行政执法案卷进行全面评查。
  第十条 行政执法案卷评查可以聘请专家、学者、具有法制工作实践经验的人员、有关专业人员等参加评查,也可以通过考试择优遴选评查人员,并发给聘书。
  第十一条 组织开展行政执法案卷评查应当结合本行政区、本部门实际选择或者采取适宜的方式方法,鼓励创新。
  行政执法案卷评查的方法有选送案卷评查法、抽取案卷评查法、综合案卷评查法和其他案卷评查法。
  第十二条 行政执法案卷评查的具体方式以查阅行政执法案卷为主,根据工作需要,也可以结合听取被评查行政执法部门汇报或者采取信息化等手段进行评查。
  第十三条 组织实施行政执法案卷评查,可以按照下列程序进行:
  (一)成立行政执法案卷评查组织机构,制订行政执法案卷评查方案,下发开展行政执法案卷评查的通知,部署工作,提出要求,明确行政执法案卷评查的范围、内容、方法、步骤、时限、标准和要求等;    
  (二)采取随机抽取案卷办法评查行政执法案卷的,要求被评查行政执法部门按规定提供或者报送一定期限内的行政执法案卷目录,由行政执法案卷评查组织机构根据行政执法案卷目录按比例随机抽取行政执法案卷;
  (三)采取选送案卷办法评查行政执法案卷的,要求被评查行政执法部门按要求提供或者报送自选行政执法案卷;
  (四)评查行政执法案卷可以到被评查行政执法部门现场评查,也可以在行政执法案卷评查组织机构确定的地点进行;
  (五)行政执法案卷评查人员根据行政执法案卷评查规则和标准审查行政执法案卷并制作或者填写统一格式的行政执法案卷评查单;
  (六)行政执法案卷评查单应当注明所评行政执法案卷名称、文号、存在的问题、判定的依据、初评意见和建议等,并由两名行政执法案卷评查人员签字;
  (七)行政执法案卷评查实行集体评议制,行政执法案卷评查组织机构应当集体讨论案卷初评结果和主要问题,并在案卷评查单上注明复核意见;
  (八)组织听取被评查行政执法部门对行政执法案卷评查结果的意见,并根据被评查行政执法部门意见对所评行政执法案卷进行再次复核,对确认有误的评判予以修正,并最终确定所评行政执法案卷结果;
  (九)对可能影响公正评查的,行政执法案卷评查组织机构应当要求有关评查人员回避;
  (十)确因工作需要,对涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的行政执法案卷进行评查时,行政执法案卷评查组织机构应当出具公文并采取特殊登记措施,由专人保管、专人评查,防止毁损、遗失、泄密;
  (十一)反馈或者通报行政执法案卷评查情况和结果,并向本级人民政府或者上级行政执法部门报告工作;
  (十二)对行政执法案卷评查中发现的不符合行政执法案卷评查标准的,以行政执法监督通知书形式要求被评查行政执法部门进行整改;
  (十三)行政执法案卷评查结束后,行政执法案卷评查组织机构应当通知被评查行政执法部门办理交接手续,取回行政执法案卷。
  第三章  行政执法案卷评查的标准
  第十四条 组织开展行政执法案卷评查应当根据本行政区、本行业系统行政执法工作的具体情况和行政执法案卷评查工作的年度重点,依据有关法律、法规和规章制订行政执法案卷评查的具体标准。
  第十五条 行政执法案卷应当全面真实反映行政执法活动,体现行政执法行为的合法性、适当性和规范性要求。具体方面主要包括:
  (一)行政执法行为主体具备行政执法主体资格;
  (二)行政执法行为程序不缺少法定步骤,不超过法定时限;
  (三)行政执法行为所认定的事实清楚,证据充分;
  (四)执法文书使用符合法定要求,有关记录内容清楚,格式规范;
  (五)行政执法行为有现行有效的法定依据; 
  (六)适用法律、法规和规章准确,裁量适当;
  (七)行政执法文书送达符合法定形式与要求;
  (八)行政执法决定的执行符合法定形式与要求;
  (九)行政执法文书和材料的立卷归档符合立卷归档有关规定。
  第十六条 行政执法案卷评查实行百分制,根据评查标准,可以评定为优秀、合格、不合格三个等次。
  第四章 行政执法案卷评查结果的应用与处理
  第十七条 行政执法案卷评查结果应当作为行政执法评议考核、依法行政评议考核、目标责任制考核、公务员年终考核等相关考核的重要依据之一。
  第十八条 行政执法部门应当结合行政执法案卷评查工作,建立健全纠错机制,研究制定改进行政执法工作的整改措施。
  第十九条 行政执法案卷评查组织机构对不按照工作部署和要求开展行政执法案卷评查的行政执法部门,应当予以通报批评,并要求改正。
  第二十条 在行政执法案卷评查中发现行政执法案卷有下列情形之一的,行政执法案卷评查组织机构应当以行政执法监督通知书形式建议有关行政执法部门按照法定程序撤销该行政行为,并依法追究相关人员的行政执法责任,造成损害的,应当按照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定给予赔偿。
  (一)行政执法主体不合法的;
  (二)行政执法行为程序不符合法定要求,影响实体判断的;
  (三)作出的行政执法行为无法定依据的;
  (四)作出的行政执法决定所依据的事实没有证据证明的;
  (五)其他应当依法撤销的行政行为。
  第二十一条 依据第二十条规定存在应当撤销有关行政执法行为的情形,但有充分理由表明撤销该行政执法行为会给行政相对人或者国家利益、集体利益、他人利益造成更大损失的,可以不予撤销,但要认定其违法,并给予严肃的批评教育。
  第二十二条 在行政执法案卷评查中发现存在除第二十条所列情形之外其他不符合行政执法案卷评查标准的问题,行政执法案卷评查组织机构应当通过行政执法监督通知书的形式或者口头反馈被评查行政执法部门,要求被评查行政执法部门改进行政执法工作。
  第二十三条 行政执法部门接到行政执法案卷评查组织机构的行政执法监督通知书后,应当根据行政执法监督通知书要求,采取措施进行整改,并按要求将整改情况报告行政执法案卷评查组织机构。
  第二十四条 行政执法部门应当从被评为优秀等次的行政执法案卷中选出典型的行政执法案卷进行点评,以此指导行政执法工作。
  第二十五条 行政执法案卷评查组织机构应当对在行政执法案卷评查中案卷优秀率、合格率较高的被评查行政执法部门给予通报表扬,对案卷不合格率比较高的给予通报批评。 
  第五章 附  则
  第二十六条 县级以上人民政府和行政执法部门可以按照本规定,结合本地本部门实际制订实施细则。
  第二十七条 本规定自印发之日起施行。
  
  
  




杭州市内部审计工作规定

浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
 
第134号



  《杭州市内部审计工作规定》已经市人民政府常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                        
1998年11月30日

             杭州市内部审计工作规定

第一章 总则





  第一条 为加强内部审计工作,充分发挥内部审计的监督作用,维护单位合法权益,根据《中华人民共和国审计法》等国家有关法律法规,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于杭州市行政区域范围内(包括市辖县、市)的内部审计工作。


  第三条 本规定所称内部审计,是指部门、单位实施内部监督,依法独立检查会计帐目及其相关资产,监督财政收支和财务收支真实、合法、效益的活动。


  第四条 各级人民政府各部门、地方金融机构和企业事业单位、国有资产占控股或主导地位的合资企业、股份制企业以及法律、法规、规章规定的其他单位,依法实行内部审计制度。


  第五条 杭州市审计局负责指导和监督全市的内部审计工作,各区、县(市)审计机关负责指导和监督本辖区内的内部审计工作。

第二章 内部审计机构和人员





  第六条 下列部门和单位应当设立内部审计机构:
  (一)财政、财务收支金额较大或者所属单位较多的政府部门和国家事业单位;
  (二)地方金融机构;
  (三)国有大中型企业(国有资产授权经营公司);
  (四)国有资产占控股或主导地位的大中型企业;
  (五)市、县(市)重点建设项目的建设单位;
  (六)经济较发达的乡(镇)人民政府、街道办事处。
  其他部门和单位应根据需要配备专职或兼职的内部审计人员,负责内部审计工作。


  第七条 内部审计机构在本部门、本单位主要负责人的直接领导下,依照国家法律、法规和政策以及本部门、本单位的规章制度,独立行使内部审计监督权,对本部门、本单位领导负责并报告工作。


  第八条 内部审计机构应当向直接管辖的审计机关和上级内部审计机构报送年度工作计划、年度工作总结、审计工作统计报表、内部审计制度以及其他有关资料。
  内部审计机构应当接受审计机关的业务指导和监督。


  第九条 内部审计机构应当配备与本部门、本单位审计任务相适应的内部审计人员,并保持相对稳定。


  第十条 内部审计人员应具有良好的政治素质,并具备必要的专业知识。


  第十一条 内部审计人员专业技术职务资格的考评和聘任,按照国家有关规定执行。


  第十二条 内部审计人员办理审计事项,应当客观公正、实事求是、廉洁奉公、忠于职守。
  内部审计人员依法行使职权受法律保护,任何组织和个人不得拒绝、阻碍和打击报复。


  第十三条 部门内部审计机构负责人的任免,事先应当征求同级审计机关的意见;任免企事业单位内部审计机构负责人,应当事先征求上级主管部门的意见。

第三章 内部审计机构职权





  第十四条 内部审计机构对本部门、本单位及所属单位的下列事项进行审计:
  (一)财务计划或单位预算的执行和决算;
  (二)资产、负债、损益以及与财务收支有关的经济活动;
  (三)建设项目的预(概)算和决算;
  (四)经济效益;
  (五)内部控制制度;
  (六)经济合同(协议)的签订与履行;
  (七)国有资产的运行状况及其质量;
  (八)内部组织结构变化、产权变更引起的合并、分立和企业拍卖、抵押、租赁、破产等有关的经济活动;
  (九)本部门、本单位重要经济岗位、下属单位主要负责人任期经济责任;
  (十)国家财经法规和部门、单位规章制度的执行情况;
  (十一)直接管辖的审计机关、上级内部审计机构委托和本部门、本单位领导交办的审计事项;
  (十二)其他审计事项。


  第十五条 内部审计机构对本部门、本单位与境内外经济组织兴办合资、合作经营企业及合作项目等的合同、协议制订、执行情况,投入资金、财产的经营状况和效益情况,依照有关规定进行内部审计监督。


  第十六条 部门内部审计机构可以对行业经济管理中的重要问题开展行业或专项审计调查。


  第十七条 乡镇企业主管部门、乡(镇)人民政府和街道办事处的内部审计机构,对所属单位及村(居民区)级集体经济组织的财务收支及其有关的经济活动实行审计监督。


  第十八条 内部审计机构应当积极开展审计电算化工作。


  第十九条 内部审计机构及其审计人员的主要职权:
  (一)根据内部审计工作的需要,要求有关单位按时报送计划、预算、决算、报表和合同、协议等有关的文件、资料。
  (二)检查、审核被审计单位的凭证、帐表、决算,检查资金和财产,检测财务会计软件,查阅有关文件和资料。
  (三)对审计涉及的有关事项,向有关单位和个人调查取证,并索取有关文件、资料等证明材料。
  (四)参加生产、经营、财务、经济管理以及与审计任务相关的会议。
  (五)参与研究、制定本部门、本单位有关经济管理方面的规章制度。
  (六)对正在进行的严重违反财经法规、严重损失浪费的行为,经本部门、本单位负责人同意,作出临时制止决定。
  (七)对阻挠、妨碍审计工作以及拒绝提供有关资料的,经本部门、本单位负责人批准,可以采取必要的临时措施,并提出追究有关人员责任的建议。
  (八)提出改进管理、提高效益的建议和纠正、处理违反财经法规行为的意见。
  (九)对严重违反国家财经法规和造成严重损失浪费的直接责任人,及时提出处理的建议,并按照有关规定向上级内部审计机构和直接管辖的审计机关反映。


  第二十条 内部审计机构可以根据实际情况,推行以下审计制度:
  (一)根据所在部门、单位的规定,对有关经济活动实行审签制度。
  (二)按照“先审计后兑现”、“先审计后离任”的原则,推行任期经济责任审计制度。
  (三)按照“先审计后结算”的原则,对基建、技改工程的预、决算推行必审制度。
  (四)对重要经济活动或重点部门实行定期审计制度。

第四章 内部审计工作程序





  第二十一条 内部审计工作的主要程序:
  (一)根据上级部署和本部门、本单位的具体情况,确定审计工作重点,编制年度审计计划,报本部门、本单位负责人批准后实施;
  (二)实施审计3日前,向被审计单位送达审计通知书;
  (三)收集审计证据,保证证据材料的客观性、合法性、相关性、充分性;
  (四)根据审计结果提出审计报告,并征求被审计单位的意见。被审计单位应当在收到审计报告之日起10日内书面反馈意见,否则视为同意;
  (五)将审计报告连同被审计单位意见,报本部门、本单位负责人审定;
  (六)起草审计意见书,对审计事项作出评价,其中被审计单位违反国家财经法规和本部门、本单位规章制度应当给予处理、处罚的,还应提出审计决定;
  (七)审计意见书和审计决定,经本部门、本单位负责人批准后送达被审计单位;
  (八)对被审计单位采纳审计意见和执行审计决定的情况进行检查。


  第二十二条 被审计单位对审计意见书和审计决定有异议的,可以向内部审计机构所在单位负责人提出申诉。


  第二十三条 审计项目有下列情况之一的,其审计报告、审计意见书和审计决定应当抄送直接管辖的审计机关和上级内部审计机构:
  (一)损失浪费金额在三十万元以上的;
  (二)提高经济效益金额在三十万元以上的;
  (三)违反财经法规金额在三十万元以上的;
  (四)贪污受贿金额在一万元以上的。


  第二十四条 内部审计机构对已办理完毕的审计事项,应当及时建立审计档案,并按有关规定进行管理。


  第二十五条 内部审计机构应当建立审计台帐,并建立审计工作责任制。


  第二十六条 内部审计机构对审计事项进行审计(调查)时,审计人员不得少于2人。

第五章 附则




  第二十七条 对违反本规定的单位和个人,由其主管部门或单位按照有关规定处理。


  第二十八条 非国有经济组织开展内部审计工作,可参照本规定执行。


  第二十九条 本规定由杭州市人民政府法制局负责解释,具体应用中的业务问题由杭州市审计局负责解释。


  第三十条 本规定自发布之日起施行。



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